泰國房產托管的作用及申請指南
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2017/8/17
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什么是托管
在你獲得財產所有權之前把錢放在托管上的概念在普通法司法管轄區是一個普遍存在的情況，我們經常沒有給它第二個想法。事實上，在美國的一些州，如加利福尼亞州，轉讓財產是“關閉托管”。在房地產術語中，托管可以被定義為公正地持有與出售和轉讓財產相關的文件或資金。托管是特別設計的消費者保護，以保護您的權利，如果在轉移財產之前應該出錯。然而，托管系統確實為賣方，開發商和代理商等有關各方提供同等的保護。
托管問題
泰國自2001年初以來一直在管理和規范托管賬戶的法律。即使在此之前，政府也對這種做法實施了自由裁量措施，但由于缺乏宣傳和理解，這一想法并沒有真正起飛。還有其他問題。托管的概念源于普通法的信托法概念。主要的挑戰是信任的概念被認為是明顯區分民法與普通法的主要假設。
此外，“泰國民法典”第1686節使得信托建立的任何關系無效。正是在這種背景下，許多法律學者認為泰國難以向更廣泛的受眾介紹托管。房地產開發商也強烈反對引入托管系統，因為它們廣泛依賴10％至20％的售價存款來融資。然而，由于泰國在過去幾年經歷了巨大的增長，因此需要制定新的法律來跟上這些變化。如果房地產開發商想要生存下去，就必須適應不斷變化的環境。
泰國房產今日
今天的物業業務格局與五十年前相比是非常不同的。土地價格在全國呈指數級增長，泰國房地產市場的國際利益仍然有所增加，帶來不同的做法和期望。房地產交易增加，不法開發商的數量也不可避免地增加。隨著這一上升，我們也看到不幸的消費者越來越多的民事訴訟將他們的辛苦賺來的錢丟給了塵土飛揚的塵埃落定的項目。
政府認識到需要對財產和其他大型商業交易中的消費者進行更多的監管和保護。從技術上講，“民法典”確實允許通過應用第805條的偽托管制度。本條規定，如果雙方代理人被起草成銷售，則允許使用雙重代理人在資產轉移之前分期付款，如分期付款，購買合同。然而，這并不能正確地規范代理人的角色，而且往往產生公正的問題。另一個問題是再次是自由裁量，缺乏公眾意識。
在泰國的托管使用
如前所述，2001年，根據“1962年商業銀行法”第9節，政府引入了一封“信件”，允許商業銀行向與開發商訂立買賣協議的客戶提供代管賬戶服務。這允許代管協議概述每一方的條款和條件，特別是向賣方或開發商付款。雖然這些控制措施自2001年開始實行，但其應用也是偶然的，特別是銀行。這種做法不符合強制性慣例，而當經過自由裁量經常導致這種做法再次被忽視時。然而，這當然是朝著正確方向邁出的一步，并列出了整體發展托管法的議程。
2007年12月，國家立法會在泰國介紹了第一份托管法草案。再次，這項法律的主要內容是，如果房地產開發商無法完成并將房產轉讓給他們，則可以保護住房買家免于首付款。不同的是，草案旨在適用于所有發展，所有參與者都需要強制。許多地產商正在爭辯說，這會給他們的財務管理帶來更大的壓力，因為他們不能直接訪問他們如此嚴重依賴的存款。不過，我們知道新政府將如何影響法案草案需要一段時間。
當前申請
盡管泰國法律缺乏監管，但長期以來，代理人已經在該國的大型房地產開發商，律師事務所和其他第三方廣泛使用了托管服務。律師事務所和部分地產代理人應用前面提到的“民法典”第805條，以實現這一點。更為成熟的公司和公司為其客戶提供了已經擁有認可的托管法律的管轄區的離岸代管帳戶。無論情況如何，您作為客戶，謹慎地了解托管的條款和條件。一些托管協議本身就被納入買賣協議，一些更復雜的安排將需要一個單獨的托管協議來概述轉讓后的條件。
最后的話
這可能只是一個時間的問題，代理法律完全被納入泰國法律制度的必要性。事實上，由于草案草案在去年底被批準，似乎幾乎即將來臨。對于買家來說，這是一個好消息，因為您將受到更多的不利信譽，資金不足或缺乏經驗的開發商的保護。在開發商違約的情況下，民事賠償的稀釋性索賠肯定是一個更好的替代方案。開發商也將受益于住房買家在房地產業中日益增長的消費者信心。
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