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2017年3月1日的香港房地產(chǎn)研究報告

來源:亞洲購房網(wǎng)作者:亞洲購房網(wǎng)時間:2017/8/4

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  鴨i洲內(nèi)陸地段上周,售出136,595平方尺(13667平方米)的數(shù)量,已達136.86億港元(合21.7億美元)。買方是深圳洛根物業(yè)控股有限公司與廣州地產(chǎn)控股有限公司的合資公司。現(xiàn)場總建筑面積為762,091平方尺(70,800平方米)。這意味著每平方英尺22,118港元,比市場預(yù)期高出50%。(資料來源:SCMP,2017年2月)
  
  在2016/2017財政年度,香港在各地區(qū)的30個地段的土地總銷售額為102億港元(131億元)。其中,中國內(nèi)地開發(fā)商及投資者在香港房地產(chǎn)市場上非常活躍,共收購四百六十六億元(百分之四十點八)或六批。大陸投資者的活動集中在啟德,元朗,油塘及鴨Le洲的住宅用地; 其招標價格一直以較高的利潤超過市場預(yù)期。
  
  新發(fā)布的2017-18銷售計劃(綱領(lǐng))包括28個住宅用地,其中10個位于啟德,而其他許多則位于新界市場,例如觀塘,油塘和沙田。
  
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  三個場地提供188萬平方英尺的商業(yè)空間
  
  地政總署已于二零零七年二月二十三日宣布2017-18土地出售計劃。該計劃由三個商業(yè)/商業(yè)地盤及一個酒店網(wǎng)點,可提供約一百九十萬平方尺(二十萬平方米)的總樓面面積及約五百五十平方米客房。長沙灣的一個工地將于2017年第二季銷售,而啟德的兩個商業(yè)/酒店將定于二零一零年第四季至二零一八年第一季出售。(資料來源:地政總署)
  
  新計劃提供的商業(yè)或辦公空間遠遠低于以前計劃提供的580萬平方英尺(50萬平方米)。地政總署預(yù)計在2017年第一季度出售三個翻新商業(yè)用地,包括位于中環(huán)的墨累道停車場地盤。盡管即將進行的商業(yè)用地供應(yīng),我們預(yù)期在二○○○年底,金鐘道重建計劃完成前的三年內(nèi),中環(huán)甲級寫字樓租金將會增加,而在二零零二年左右落成美利道停車場地盤,九龍市場則有三百萬平方米英尺(30萬平方米)(NFA)的新辦公用品,我們預(yù)計租金和資本值將進一步下調(diào)。
  
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  盡管新供應(yīng)增加,房價保持穩(wěn)定
  
  2017-18年度的售樓計劃包括28個住宅用地,可提供約18,900個單位。錦上路站西鐵物業(yè)發(fā)展項目一套及地鐵有限公司在樂天公園,何文田站,黃竹坑站及油塘通風大樓擁有的物業(yè)發(fā)展項目,估計共有約8,030個單位。考慮到市區(qū)重建局的土地供應(yīng)和私人重建或發(fā)展,下個財政年度私人房屋土地供應(yīng)總量估計有能力生產(chǎn)約31,600個單位。(資料來源:地政總署)
  
  有效的工業(yè)中心和百萬中心是2016年葵涌的兩項主要交易,分別以1.70億港元(21.9億美元)和2.25億港元(3290萬美元)的價格出售。以57,734平方尺(5,363平方米)及58,816平方尺(5,464平方米)的建筑面積計算,單位價格為每平方尺2,945港元(379美元),每平方尺4,336元(559美元),低于九龍東的平均價格。
  
  過去幾年,政府已經(jīng)確定了每年2萬個住房單位的供應(yīng)目標。不過,根據(jù)評級及評估部門的數(shù)據(jù),實際供應(yīng)量遠低于目標。2016年,完成了14,595個單位。
  
  盡管二零一七至一八年度土地銷售計劃的住宅單位銷售較多, 我們認為,由于供應(yīng)有限和實際利率環(huán)境下降,短期內(nèi)價格不可能軟化。高力公司預(yù)計2017年的房屋價格將上漲0-5%。
  
  投資者在零售市場疲軟的情況下,虧損零售店
  
  金華鏡收購銅鑼灣寶榮大廈1樓及2樓,地價為4.68億港元(6.303億美元)。目前每月租金為150萬港元(合220萬美元),交易收益率為3.85%。除了這次銷售,在二零零四年,賣主以2.1億港元(2700萬美元)出售了G / F店。賣方于二零一二年以1.142億港元(1.47億美元)收購了整個空間。與2012年的買入價相比,最近的銷售額損失4.64億港元(6億美元)(資料來源:“香港經(jīng)濟日報”,2017年2月)
  
  我們認為,在黃金街上的街頭商店交易中,初始收益率為3.84%。希慎坊于二零一二年完工,已經(jīng)削減了波斯富街商鋪的交通和購物活動,這可能是業(yè)主在零售市場放緩的情況下愿意以較低的價格出售的原因。
  
  根據(jù)政府統(tǒng)計處的數(shù)據(jù)顯示,二零零五年三月份以來,盡管有跡象表明,市況仍然艱難,我們預(yù)計零售業(yè)務(wù)不會回升至2013年在不久的將來。因此,在高峰期以高價購買商店的投資者可能要以折扣價出售其他投資。

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標簽:3月香港房地產(chǎn)研究

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