2017年4月5日的香港房地產(chǎn)研究報(bào)告
來源：亞洲購(gòu)房網(wǎng)作者：亞洲購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/8/4
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由于亞特蘭大聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)周五的GDP現(xiàn)值預(yù)測(cè)模式顯示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在第二季度消費(fèi)支出和收入數(shù)據(jù)公布后的第一季度將以0.9％的速度擴(kuò)張。亞特蘭大聯(lián)儲(chǔ)在其網(wǎng)站上表示，最近一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值估計(jì)值比3月24日計(jì)算的1.0％增長(zhǎng)率慢。
亞特蘭大聯(lián)儲(chǔ)表示，其對(duì)第一季度實(shí)際消費(fèi)支出增長(zhǎng)的最新預(yù)測(cè)從1.4％下降至0.8％。（資料來源：路透社，2017年3月31日）
強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，勞動(dòng)力市場(chǎng)緊張以及通貨膨脹率上升是自2016年12月以來美聯(lián)儲(chǔ)兩次利率上調(diào)的主要原因。大多數(shù)預(yù)測(cè)者預(yù)計(jì)2017年三個(gè)0.25％的利率上漲將于2018年進(jìn)一步上漲。但是，如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度保持溫和，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)放慢加息步伐。
這個(gè)前景對(duì)香港的物業(yè)資產(chǎn)有積極的影響。香港自2009年年底以來一直享有負(fù)實(shí)質(zhì)（即通貨膨脹調(diào)整）的利率。假設(shè)美國(guó)利率只有逐漸上升，而香港的通脹率保持不變，我們并不指望香港回歸正面的實(shí)際利益H2 2018之前的利率。
租戶正在尋找方法來維持辦公室租金成本，以檢查市場(chǎng)的緊張
根據(jù)政府差餉物業(yè)估價(jià)署公布的二零一七年“香港財(cái)產(chǎn)評(píng)估”初步調(diào)查結(jié)果，二零一七年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將達(dá)二百六十九萬平方尺（二十五萬平方米）。觀塘新一級(jí)辦公用品將占預(yù)期供應(yīng)量的54％。二零一一年，甲級(jí)寫字樓的新供應(yīng)量將下降百分之六十至一百一十一萬平方尺（10.3萬平方米），其中大部分來自島東。（來源：差餉物業(yè)估價(jià)署，二零一七年三月二十四日）
雖然一些占用人可以考慮搬遷到鲗魚涌，黃竹坑及九龍東等節(jié)省成本的地區(qū)，但由于需要保持靠近客戶群的需要，其他一些占有人仍然根植于核心區(qū)。而是考慮改變他們的工作空間，尋求更高的效率，縮小的占地面積以及更具創(chuàng)意和更有創(chuàng)意的工作環(huán)境。對(duì)于分布在多個(gè)地點(diǎn)的較大的占地者而言，合并還提供了大幅度減少占地面積和提高效率的機(jī)會(huì)。重新堆放現(xiàn)有的辦公空間，往往需要在翻新過程中臨時(shí)使用的旋轉(zhuǎn)空間 - 香港不斷增長(zhǎng)的合作行業(yè)在這里發(fā)揮作用，提供充分安裝和布置空間靈活的租賃條款，
自今年年初以來，中央公司已獲得中央辦公樓面積15萬平方尺（14,000平方米），約占中國(guó)公司2016年租金總額的40％。中環(huán)租金上升3.4自二零一六年三月起，香港辦事處整體租金僅增長(zhǎng)百分之一點(diǎn)三。由于需求旺盛，特別是中強(qiáng)烈偏好中央公司，港島區(qū)甲級(jí)寫字樓租金在二零一七年上升了4％。另一方面，由于觀塘的新供應(yīng)管道，我們預(yù)計(jì)二零一七年九龍辦公室的租金將會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)。
豪華住宅租金自2016年底開始回升
差餉物業(yè)估價(jià)署最近公布，二零一七年二月份私人地租指數(shù)連續(xù)第三個(gè)月上升至175.8，是二零一五年十月以來的最高水平。該指數(shù)在過去十二個(gè)月上升了百分之三點(diǎn)三。同期，大眾市場(chǎng)租賃指數(shù)上漲7.8％，豪華租賃市場(chǎng)僅增長(zhǎng)0.5％。然而，奢侈品租賃市場(chǎng)指數(shù)自2016年上半年以來一直以較快的速度增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)1.1％。（資料來源：差餉物業(yè)估價(jià)署，2017年3月31日）
隨著國(guó)際學(xué)校安置的開始，豪華租賃市場(chǎng)變得活躍起來。最近出租了一些已經(jīng)空置數(shù)月的豪華公寓和房屋。例如，Henredon Court的一個(gè)花園復(fù)式和深水灣道63號(hào)的兩個(gè)房屋剛出租。
豪華住宅租金增長(zhǎng)一直滯后于2015年以來的大眾市場(chǎng)增長(zhǎng)，原因是許多領(lǐng)先的金融機(jī)構(gòu)和跨國(guó)公司的外籍員工的公司規(guī)�？s小和住房津貼減少。在我們最新的早餐系列中，來自不同企業(yè)的人力資源總監(jiān)通知我們，雖然外派住房的預(yù)算已經(jīng)趨于穩(wěn)定，但許多公司已從企業(yè)套餐轉(zhuǎn)為個(gè)人住房，以進(jìn)一步降低成本。因此，我們預(yù)計(jì)豪宅市場(chǎng)的租金將繼續(xù)落后于2017年整體市場(chǎng)。
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