2017年5月18日的香港房地產研究報告
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2017/8/4
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香港經濟在2017年第一季度實質增長了4.3％。隨著全球經濟環境的進一步改善，外部需求繼續加強。在有利的就業條件和更積極的商業情緒的支持下，國內需求也好轉。
展望未來，全球經濟有可能進一步改善，中國大陸經濟正在穩步實現中高收益。此外，最近來訪人士的復興，如果繼續，可以在未來一段時間內，為我們的服務出口提供額外的電梯。
然而，外部環境的下行風險雖然有所回落，但仍然值得關注。其中包括美國利率正常化，主要中央銀行之間的政策分歧，與布列克斯相關的談判，以及關于美國和歐洲政策和政治發展的各種不確定因素。
此外，各地區保護主義情緒和地緣政治緊張局勢升高的可能性也可能是破壞穩定的因素。由于全球經濟前景仍然存在各種不確定因素，預算案中公布的2017年實際GDP增長預測為2-3％，在本輪回顧中保持。（資料來源：香港政府，二零一七年五月十二日）在本輪回顧中保持。（資料來源：香港政府，二零一七年五月十二日）在本輪回顧中保持。（資料來源：香港政府，二零一七年五月十二日）
與2016年相比，2017年香港經濟增長更為平緩，包括國際貿易的強勁復蘇和本地零售業的觸底反彈。進出口總值在第一季度分別強勁上漲10.7％和10.3％。零售業自二零零七年初以來旅客人數不斷增加，已開始反彈。三年零售業銷售在兩年來首次上漲，但第一季度的銷售整體仍然下降。增長的加速對香港房地產市場的所有地方，特別是零售租金而言是個好消息。我們預計，二零零七年，黃金街商場的租金將下降5％，如果零售業和旅客在未來幾個季度進一步加強，我們有機會修改預測。
特區領導人將香港作為“皮帶與道路倡議”的首選金融平臺
香港行政長官梁寶榮在國際暨合作“皮帶與道路論壇”的第一天，是大陸資本流動的“首選目的地”。梁先生援引該市作為人民幣最大的海外定居點中心的地位，并將其作為2016年新上市的世界第一大股票市場。北京雄心勃勃的貿易戰略面臨的一個關鍵挑戰是在60多個國家之間建立金融聯系貿易路線，以及資助所涉及的基礎設施項目，其中許多已被證明對一些私人投資者來說風險太高。香港金融管理局總裁陳煥光表示，當局的辦公室已經聯合了數十名“志同道合的利益相關者”，以及一大批股權和債務投資者，為皮帶和道路項目。（資料來源：SCMP，2017年5月15日）
在北京舉行的最新的皮帶與道路論壇期間，習近平總統通過其國家資金和銀行向“皮帶與道路”投資項目融資，進一步增加了880億港元（11.30億美元）。此外，他還重申，中國通過開放經濟和參與國家的包容性貿易安排來大力支持全球化。我們預計更多的中國公司會投資于皮帶與道路國家，香港有利于促進國際業務的擴張。由于新公司的涌入和擴大現有的中國企業，中央企業的辦公室租金應該繼續上漲，因為中國企業對核心CBD的重視。因此，港島區的鲗魚涌和黃竹坑應從中央部分跨國公司和專業公司的離境中獲益。
新的金管局措施不會改變房價過程
香港金融管理局（金管局）將要求銀行自2017年6月1日起，向發展商撥付建筑融資的上限。根據新措施，開發商采用銀行貸款的最高限額，土地將削減至現場價值的40％，低于目前的50％。
建筑費用貸款上限將從目前的100％降至80％。而整個項目的銀行融資總額將從目前的60％降至完成房產預期價值的50％。除了限制貸款額外，金管局會要求銀行對提供總額超過其賬面價值5％的總抵押貸款的開發商增加50％的資本金。 對于發行價值為賬面價值的10％或拒絕提供相關信息的抵押貸款的開發商，銀行需要將資金額加倍來備份所提供的貸款。這一新要求將從2017年8月1日開始。（資料來源：SCMP，2017年5月12日）
一級市場的越來越多的買家選擇從金融公司而不是銀行借貸住房貸款，而大多數這些金融公司可能超出金管局的管轄范圍。他們受“貸款人條例”的規管，由“警務處處長”執行。由于房價漲幅推高了貸款到高價值融資計劃的需求，成為開發商通過向買家提供高貸款抵押貸款融資來促進銷售的策略。
由于具有較強財務背景的大型開發商可以通過替代融資為額外成本提供資金，新的金管局措施不大可能改變房價過程。對于購房者而言，新措施意味著他們將不得不依靠自己的資源來滿足首期付款。根據2016年政府普查，2006年至2016年期間，私人物業的按揭貸款中位數與收入比率由28.6％下降至19.0％。由于經濟增長強勁，接近充分就業，家庭業主不太可能違反住房貸款。然而，鑒于房價快速上漲，成為潛在買家關鍵障礙的第一批第一批。由于新措施會限制發展商提供高額貸款抵押貸款計劃的能力，潛在買家必須多付一筆首付款。新措施可能會鼓勵開發商以較低的一次總價值來建造較小尺寸的單位。
市場正在等候美利道停車場的投標結果，對西九龍西招標感興趣
長沙灣商業廣場的招標只吸引開發商的興趣，而注意力集中在美利道停車場招標。長沙灣現場以新臺幣40.3億元（5.20億美元），以新世界發展獎。成功招標使新世界發展在長沙灣的總投資在不到三個月內達到118億港元。（資料來源：SCMP，2017年5月10日）
墨累道停車場招標結束前一周，辦公室投資市場繼續蓬勃發展。費爾蒙特樓的低層單位售價為港幣4,634萬元，單位價格為港幣28,000元人民幣，為建筑物創造了新紀錄。另外，力寶中心1號樓的高層也售出4.72億港元，單位價格為33,500平方英尺，是建筑物創歷史新高。此外，新世界的中標價為7478平方英尺的住房價值也處于市場預期的最高水平。
荔枝角有希望的土地及辦公室銷售反映市場對西九龍商業物業未來前景的樂觀態度。荔枝角一個名為「地球」的新興工業物業，首批30個單位已售出3.20億港元（約合4100萬港元），平均售價為港幣8,500元（平均每平方米1,090美元），四月份，中國造船公司投資2.99億港元（33.2百萬美元），連同命名權一并收購長沙灣道一百三十五及二十五樓。平均售價港幣19,000元（2,440美元）是西九龍新紀錄高點。此次交易也顯示，非財務性的中國公司面向分散的商業區。
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