2017年5月24日的香港房地產(chǎn)研究報(bào)告
來(lái)源：亞洲購(gòu)房網(wǎng)作者：亞洲購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/8/4
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香港金融管理局（金管局）已在一周內(nèi)宣布了第二套抵押貸款緊縮措施，針對(duì)多個(gè)貸款的借款人，他們的收入來(lái)源于城外，另一個(gè)嘗試?yán)鋮s過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
商業(yè)銀行必須在評(píng)估信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)分配更大的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，同時(shí)通過(guò)將貸款價(jià)值（LTV）比率降低10％，減少住宅和商業(yè)房地產(chǎn)貸款的數(shù)量。此外，正在為企業(yè)購(gòu)買房屋的公司的貸款額度從50％下降到40％。（資料來(lái)源：金管局;二零零七年五月十九日，SCMP）
由于大多數(shù)業(yè)主在經(jīng)濟(jì)上都很強(qiáng)勁，所以新措施的價(jià)格上漲速度有限。主要市場(chǎng)得到了不受新措施影響的初次買家和15％的從價(jià)印花稅。具有較強(qiáng)財(cái)務(wù)背景的大型開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)替代融資提供額外貸款。對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的影響可能更為顯著，因?yàn)椴荒軓氖褂酶週TV比率的開(kāi)發(fā)商借款的投資者可能會(huì)轉(zhuǎn)向更小的單位。
中路的資本價(jià)值和租金在美利道賣地后保持高位
恒基地產(chǎn)已經(jīng)在中環(huán)市區(qū)購(gòu)買了世界上最昂貴的商業(yè)用地，擊敗了過(guò)去一年來(lái)一直主宰該市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中國(guó)大陸開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)巨頭將為政府的美利路地塊支付23.38億港元（30億美元），可開(kāi)發(fā)成為總建筑面積465,005平方尺（43200平方米）的商業(yè)大廈。每平方英尺50.640港元的隱含價(jià)值高于市場(chǎng)預(yù)期，專業(yè)估值介于157億港元至22億港元之間。（資料來(lái)源：SCMP，2017年5月16日）。
默里路地塊的土地出售標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商在二十年來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)的最大商業(yè)地塊支付創(chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格的最高商業(yè)住房?jī)r(jià)值。附近最近的交易也顯示出投資市場(chǎng)前景樂(lè)觀的跡象，里波中心的12,108平方尺（1,125平方米）辦公室單位的交易金額為4.753億港元（61.0百萬(wàn)美元），創(chuàng)歷史新高在Lippo中心拍賣。我們相信香港的房地產(chǎn)資本升值還有很長(zhǎng)的路要走。
盡管中國(guó)大陸對(duì)本次招標(biāo)的興趣不足，但由于強(qiáng)勁的基礎(chǔ)需求，我們預(yù)期中環(huán)的資本值和租金將保持高位。由于空置率低于2％，商業(yè)景氣穩(wěn)中有升，出租面積依然保持平穩(wěn)。中央商業(yè)地段的新供應(yīng)將很少，直至二00一年至二零零二年期間，由海濱兩站現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。然而，盡管價(jià)格非常高，投資于核心CBD的物業(yè)仍然受到歡迎。事實(shí)上，對(duì)美利道地盤的高期望已經(jīng)推高了附近的價(jià)格，其中包括最近在Fairmount House和遠(yuǎn)東金融中心辦公室的兩筆交易量為28,200港元（3820港元）和38,000港元（USD4 ，878）每平方英尺，
租賃需求在中部以外增長(zhǎng)
太古地產(chǎn)公布了其第一季度業(yè)績(jī)，并在辦公室取得了積極成果。太古廣場(chǎng)，太古廣場(chǎng)及一島東擁有100％的入住率，租金分別攀升15％，10％和1％。根據(jù)太古地產(chǎn)，西方金融公司和銀行以及專業(yè)服務(wù)公司正在審查其成本結(jié)構(gòu)，并在中太區(qū)外的其他地方，如太古坊等。英國(guó)最大的海事律師事務(wù)所之一Ince＆Co.正在搬遷到一島東，曾評(píng)論說(shuō)，中央租金已經(jīng)變得太貴了，無(wú)法證明其業(yè)務(wù)利潤(rùn)率。（資料來(lái)源：HKEX; SCMP，2017年5月20日）
中央以外地區(qū)的新供應(yīng)為占用者提供了節(jié)省成本的整合方案。市場(chǎng)看到越來(lái)越多的銀行認(rèn)真考慮鞏固其在中環(huán)的辦事處，已開(kāi)始與港島分散地點(diǎn)的辦事處業(yè)主進(jìn)行談判。銅鑼灣新發(fā)展的吸引率也比預(yù)期的快，特別是由于中部最昂貴的樓宇的大量和高質(zhì)量的占用者，在中央以外尋求節(jié)省成本的機(jī)會(huì)。
分散地點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)建筑物的新供應(yīng)為占領(lǐng)者提供了有吸引力的替代方案，他們發(fā)現(xiàn)中央?yún)^(qū)目前的租金超出了負(fù)擔(dān)得起的水平。然而，鑒于中央目前的空置率低于2％，預(yù)計(jì)由權(quán)力下放發(fā)布的空間可以迅速回填，對(duì)區(qū)內(nèi)租金增長(zhǎng)的壓力不大。中國(guó)企業(yè)的穩(wěn)健需求應(yīng)在短期內(nèi)鞏固積極的空間吸引力。
質(zhì)量倉(cāng)庫(kù)需求旺盛
曾獲沙田直通電梯的倉(cāng)儲(chǔ)大樓永豐中心兩層已售出三億六千萬(wàn)港元（四千六百萬(wàn)美元）。每個(gè)倉(cāng)庫(kù)物業(yè)的總建筑面積為47,064平方尺，平均每平方英尺3,780港元。（資料來(lái)源：“新加坡日?qǐng)?bào)”，2017年5月22日）
市場(chǎng)對(duì)接近第二季度的優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)需求旺盛。最近，青衣物流網(wǎng)站正在實(shí)施多項(xiàng)租賃協(xié)議，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的租金為每平方尺13-15元。另有一項(xiàng)交易記錄顯示，葵涌的整個(gè)樓層均以市場(chǎng)利率租予本地倉(cāng)庫(kù)用戶。
直接升降機(jī)或斜坡通往所有樓層的倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)在市場(chǎng)上受歡迎，因?yàn)樗鼈兪沟酶粢共僮鞒蔀榭赡埽渲衼?lái)自機(jī)場(chǎng)或貨物終端的大量材料和貨物可以在同一個(gè)倉(cāng)庫(kù)方便地卸載和重新包裝，然后分發(fā)到各個(gè)零售點(diǎn)或運(yùn)輸跨境。鑒于強(qiáng)勁的貿(mào)易部門，整體出口（2016年第四季上升百分之四點(diǎn)四，二零一一年第一季上升百分之零點(diǎn)三）及集裝箱吞吐量（二零一六年第四季上升百分之十二點(diǎn)二，首季上升百分之十四點(diǎn)三）仍然強(qiáng)勁。我們預(yù)計(jì)，質(zhì)量?jī)?yōu)良的倉(cāng)庫(kù)建筑物，特別是那些直接升降或斜坡通往所有樓層的倉(cāng)庫(kù)建筑物將繼續(xù)受到歡迎，并且在不久的將來(lái)不可能放寬對(duì)這種建筑物的需求。
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