日本房地產(chǎn)市場格局解析
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時間：2018/12/6
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隨著日本房地產(chǎn)證券化市場的發(fā)展，房地產(chǎn)公司通過投資信托的形式實現(xiàn)房地產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，降低盈利能力對自身資本的依賴，提高自身資產(chǎn)的質(zhì)量和加強公司的財務(wù)基礎(chǔ)。到目前為止，為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，日本房地產(chǎn)公司已經(jīng)改變了他們的資本密集型商業(yè)慣例，他們的商業(yè)模式變得更加多樣化。
1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到嚴重破壞，大量公司面臨破產(chǎn)清算。作為日本三大房地產(chǎn)公司，三井房地產(chǎn)，三菱地產(chǎn)和住友房地產(chǎn)的業(yè)績大幅下滑，多年來出現(xiàn)負增長。由于泡沫破裂導致資產(chǎn)負債表惡化，在財閥的背景下，三家公司有兩個主要的解決方案。首先是財閥內(nèi)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移和共同基金援助，其次是持續(xù)出售房地產(chǎn)，股權(quán)和其他資產(chǎn)負債表內(nèi)資產(chǎn)。仍然是債務(wù)。與此同時，這三家公司選擇轉(zhuǎn)型為綜合房地產(chǎn)公司，包括住宅，商業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理。
在2000年修訂“投資信托法”和“投資公司法”之后，日本版的房地產(chǎn)投資信托基金（J-REIT）開始發(fā)展。截至2016年第三季度，日本有56家上市的J-REIT，總市值在亞洲排名第一，管理的物業(yè)類型包括住宅，辦公，商業(yè)，酒店，物流和醫(yī)療。
此外，房地產(chǎn)公司還通過引入第三方資金管理私募股權(quán)信托基金。截至2016年3月底，三井房地產(chǎn)有三家J-REIT和兩家私募股權(quán)基金，資產(chǎn)管理規(guī)模為3.47萬億日元;三菱地產(chǎn)有一棟辦公樓J-REIT，一家私募股權(quán)房地產(chǎn)投資信托基金和海外基金，資產(chǎn)管理規(guī)模約為2.52萬億日元。
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