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島國(guó)日本對(duì)于我們來說，有很多很多的東西在我們的記憶與情緒里面存在。它當(dāng)年的電子產(chǎn)品侵襲我們，它的無印良品是很多人追逐的對(duì)象，就連馬桶蓋都要從日本背回來。那么目前的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是一種什么樣的情況呢？

一張朋友圈的東京房?jī)r(jià)著實(shí)讓人目瞪口呆

今年春節(jié)期間，一位在日本東京從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的華人老李連續(xù)發(fā)了幾條微博，近日翻看起來，仔細(xì)想想這條簡(jiǎn)單的微博其實(shí)對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的啟示。

日本東京的核心區(qū)23個(gè)區(qū)▼

東京各區(qū)去年二手房交易均價(jià)及漲幅▼

說到日本的房?jī)r(jià)，我們必須要理清2個(gè)概念：第一，中國(guó)出售的房子大多數(shù)是毛胚房。第二，中國(guó)的房子面積都是按照建筑面積計(jì)算。

而日本恰恰相反，所有出售的房子必須是精裝修房，房子面積是按照實(shí)用面積，也就是自己家里的室內(nèi)面積來計(jì)算，走廊、陽臺(tái)、電梯間、大廳等公用部分，是不能計(jì)算在房?jī)r(jià)中分?jǐn)偟矫恳粦糇�戶頭上的，必須由建筑開發(fā)商自己承擔(dān)。

那么，中國(guó)房子的建筑面積和日本房子的實(shí)用面積相差多少呢？

一般是相差30%。也就是說，在日本買的70平方米的房子，相當(dāng)于在中國(guó)買了100平方米的概念。這也意味著，日本的房?jī)r(jià)假如是1萬元人民幣一平米，那么，在中國(guó)就變成了1萬3000元的價(jià)格。

所以日本房地產(chǎn)開發(fā)公司的人常說，中國(guó)人實(shí)在太精明，建筑開發(fā)商把自己應(yīng)該承擔(dān)的那一部分責(zé)任與義務(wù)，全部轉(zhuǎn)嫁到住戶的身上，自己一點(diǎn)也不會(huì)吃虧，而且還能賣一個(gè)好價(jià)錢。

日本的建筑法規(guī)定所有的房屋，都必須是要精裝修完畢以后才能出售，或者出租，這樣一來的話，就意味著日本的房?jī)r(jià)是包含了精裝修完畢的房?jī)r(jià)，而我們中國(guó)的許多房?jī)r(jià)，還只是毛胚房的房?jī)r(jià)。

那么，精裝修完畢的房?jī)r(jià)和毛坯房的房?jī)r(jià)，差距有多少呢？

如果按照通常的3室1廳的裝修標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算的話，大概這一差價(jià)在70萬元人民幣左右。

日本精裝修的基本標(biāo)準(zhǔn)是，墻體、地板、廚房設(shè)備、衛(wèi)生間設(shè)備、洗浴間設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備、除了吊燈和吸頂燈之外的基本燈具都必須安裝完畢，你只要拎一套被子就可以入住。而且精裝修使用的材料都是環(huán)保材料，包括隔熱保溫墻體、隔熱阻冷門窗等。

現(xiàn)在我們來比較一下東京與中國(guó)北上廣地區(qū)的房?jī)r(jià)差距。

東京是日本最大的都市，東京的城市核心區(qū)，是以環(huán)城的輕軌列車山手線為界，山手線之內(nèi)為核心城區(qū)，山手線之外，為非核心城區(qū)。

其實(shí)這一劃分方法是有問題的，因?yàn)殂y座就在山手線之外。但是東京的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)就是喜歡以山手線作為房?jī)r(jià)的分界線，核心城區(qū)就相當(dāng)于北京的三環(huán)之內(nèi)地區(qū)。

目前，在山手線之內(nèi)地區(qū)的房?jī)r(jià)，以高層公寓樓為標(biāo)準(zhǔn)，一般都是1平方米100萬日元。100萬日元相當(dāng)于6萬元人民幣。但是這6萬元一平米的房?jī)r(jià)，包含了精裝修，而且是實(shí)用面積。

因此，北京的一位房地產(chǎn)公司的總裁跟我細(xì)細(xì)計(jì)算了一下，如果按照北京毛胚房、又是建筑面積的房?jī)r(jià)來計(jì)算的話，東京的6萬元1平米，放到北京的話，其實(shí)際價(jià)格只有3萬8000元1平米，要比北京的房?jī)r(jià)便宜一半左右。

更為重要的是，因?yàn)槿毡緦?shí)施的是土地私有制，因此，即使買了公寓樓，所有的住戶對(duì)于整棟公寓樓的土地依然擁有均等的永久權(quán)利。

東京的土地和房?jī)r(jià)自然是日本全國(guó)最貴的，比大阪京都地區(qū)都要貴，如果去日本地方城市買房的話，那房?jī)r(jià)就相差很大，譬如說，在日本著名的旅游勝地的北海道小樽市，一戶建，也就是中國(guó)概念中的別墅樓的二手房，它的價(jià)格往往只有相當(dāng)于30萬到50萬人民幣。而在東京，這個(gè)房子價(jià)格就要達(dá)到250萬到350萬人民幣。

現(xiàn)在在東京買房子最多的中國(guó)人，其實(shí)不是投資家，而是在日本工作的中國(guó)人。因?yàn)橛性S多的孩子，他們?cè)谌毡咀x完大學(xué)以后就在日本工作和生活，也準(zhǔn)備在日本結(jié)婚安家，那么父母親本來要在中國(guó)國(guó)內(nèi)給孩子買一套婚房，現(xiàn)在就改在日本買。 

我前些天遇到日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的市場(chǎng)調(diào)查部長(zhǎng)本田先生，問他中國(guó)人在日本買房的比例占到了外國(guó)人買房總數(shù)的多少？他說，大概在60%左右。

那么日本的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)像中國(guó)那樣狂漲呢？

今年年初東京的房?jī)r(jià)，與5年前的房?jī)r(jià)相比，平均是上漲了15%左右。為什么東京的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲呢？

這里面有2個(gè)最基本的原因，一個(gè)是因?yàn)闁|京的商業(yè)用地的土地價(jià)格上升。最近幾年，大批外國(guó)游客的到來，使得不少公司紛紛建造酒店和各種商店，這就促使東京的商業(yè)土地價(jià)格出現(xiàn)上升，商業(yè)土地價(jià)格上升也自然帶動(dòng)了住宅土地價(jià)格的上升。

還有一個(gè)因素，就是東京奧運(yùn)會(huì)的因素。根據(jù)日本政府的估計(jì)，每年遞增15%的話，在2020年東京奧運(yùn)會(huì)開幕時(shí)，外國(guó)游客總數(shù)一年將達(dá)到4000萬人。這樣一來的話，東京和日本主要旅游城市的酒店就會(huì)顯得不夠，因此政府就積極鼓勵(lì)發(fā)展家庭旅館來接待外國(guó)游客，這就讓一部分人看到了商機(jī)，買房開家庭旅館，因此導(dǎo)致東京等一些城市二手房?jī)r(jià)格的上升。