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泰國(guó)被公認(rèn)為是吸引外資企業(yè)最成功的國(guó)家之一。 近年來，投資泰國(guó)成為亞洲熱點(diǎn)。泰國(guó)這里友善，美觀，宜人的環(huán)境，房地產(chǎn)性價(jià)比高，所以在泰國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)，無論是自營(yíng)養(yǎng)老金還是出租生意都是不錯(cuò)的選擇。 這篇文章是針對(duì)泰國(guó)的“芭堤雅”城市，泰國(guó)其他大部分城市也都適用。下面來看泰國(guó)芭提雅買房攻略。

1、關(guān)于產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)分兩種，永久產(chǎn)權(quán)和租約，英文名分別是“free hold”和“lease hold”。

芭提雅基本上沒有施行“租約”產(chǎn)權(quán)的，普吉已經(jīng)有不少項(xiàng)目開發(fā)商給的是30年或90年的租約產(chǎn)權(quán)。這個(gè)是開發(fā)商想出的點(diǎn)子，泰國(guó)法律給的是永久產(chǎn)權(quán)，如果開發(fā)商給你的房子是租約產(chǎn)權(quán)，那房子并沒有過戶給你，租約在泰國(guó)法律上只保證30年，如果開發(fā)商給的是90年的租約，那后面60年靠的是開發(fā)商的保證和信譽(yù)。

不用擔(dān)心的是，芭提雅買到的全是永久產(chǎn)權(quán)(free hold)!

2、關(guān)于外國(guó)人買房

一塊地皮上，外國(guó)人的份額只能占49%，就是不超過一半。

別墅在一塊單獨(dú)的地皮上，這也是大家理解的外國(guó)人不能持有別墅。因?yàn)槿绻�你以個(gè)人名義持有這個(gè)別墅，那這塊地皮就100%屬于你，這在法律上不允許，所以持有別墅要設(shè)立泰國(guó)公司，公司股份里你的股份最多只能占到49%。關(guān)于別墅部分后面會(huì)細(xì)講，需要澄清的是，公司持有別墅也是永久產(chǎn)權(quán)。

那么一個(gè)公寓項(xiàng)目里，49%份額的土地可以給外國(guó)人，那么在這些房間單元里你買的是外國(guó)人名額的房間就行了，可以用個(gè)人名義持有，也就是用護(hù)照登記過戶拿地契，護(hù)照就是你在國(guó)外的身份證。

一個(gè)新公寓項(xiàng)目，開發(fā)商一般也就先賣賣，泰國(guó)人他可以隨便賣，份額達(dá)到100%都行，但如果外國(guó)人買的份額接近49%時(shí)，開發(fā)商就不敢再賣了，等后面整理整理看看有沒有人違約不付款的，再收回來擠擠份額再開放幾套。

所以，買公寓，隨便買，只要這個(gè)項(xiàng)目還有外國(guó)人名額，買多少套買一棟樓都可以，不限購(gòu)。

3、關(guān)于外國(guó)人價(jià)格和泰國(guó)本地人價(jià)格

這個(gè)看項(xiàng)目，有的項(xiàng)目特受本地人青睞，不愁賣，那么就不會(huì)，泰國(guó)人和外國(guó)人一個(gè)價(jià)格。有的項(xiàng)目泰國(guó)人不大感冒，開發(fā)商又要湊齊泰國(guó)的51%的份額，那么就有可能泰國(guó)人買會(huì)比外國(guó)人買便宜，付款方式也比較好。這也導(dǎo)致有一些貪便宜的外國(guó)人去買泰國(guó)人名額的房子，那是怎么操作的呢?這個(gè)時(shí)候他也是不能以個(gè)人名義持有這套公寓的，持有方式就跟持有一套別墅一樣，設(shè)立泰國(guó)公司，以公司名義持有，自己在公司里占49%的股份。據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，我們的同胞基本沒有以這種方式去買房的，中國(guó)人講究穩(wěn)，便宜的那十萬二十萬泰銖彌補(bǔ)不了產(chǎn)權(quán)非個(gè)人名義持有所帶來的恐慌感。也沒有說當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目人家外國(guó)人名額賣完了，因?yàn)樘�太太喜歡這個(gè)項(xiàng)目了非得去買泰國(guó)人名額，這么執(zhí)著的買家比較少。

4、關(guān)于護(hù)照更新

想到啥寫啥，不分問題大小先后。

不少人問過我這在國(guó)外買房的身份就是護(hù)照，那當(dāng)換了一本護(hù)照，護(hù)照號(hào)變了，那還能證明這房子是我的嗎?簡(jiǎn)單說，小事!首先現(xiàn)在新的護(hù)照一般都有舊護(hù)照的護(hù)照號(hào)注明在里面，其次每個(gè)人過戶時(shí)都要提供父母親名字，全部對(duì)應(yīng)上;再則，你把舊護(hù)照留著。

5、泰國(guó)買房面積沒有公攤的概念

不知道是不是全世界就中國(guó)有房子公攤的問題，這應(yīng)該是中國(guó)開發(fā)商想出來省成本的辦法，總之國(guó)內(nèi)買個(gè)房走廊等等被攤?cè)?5%的面積屬于常見。泰國(guó)買房沒有公攤，面積指的是室內(nèi)實(shí)用面積。不過需要明確的是，泰國(guó)的陽臺(tái)算面積，在你房間里的面積全是你的，沒有算一半的道理。

6、芭提雅買房都是精裝修

這個(gè)很多人已經(jīng)知道了，就是精裝到什么程度還是有點(diǎn)迷糊，基本上，芭提雅的公寓項(xiàng)目房間的裝修分三種。

一種是拎包入住型，連窗簾、床單、墻紙、臺(tái)燈都有了。

一種是大概要花1萬人民幣置辦點(diǎn)物品就能入住的(這種是最多的)。拿到房子是白灰墻，當(dāng)然這個(gè)也能住，沒有幾個(gè)同胞那么細(xì)心給房間貼墻紙出租的。缺的物品里，窗簾一般沒有，有的項(xiàng)目沒有電器，如冰箱、微波爐、電視、洗衣機(jī)，有的項(xiàng)目沒有床墊。床架和桌椅等都有。

另一種項(xiàng)目是可移動(dòng)的全部沒有，開發(fā)商給配置的就是衣柜(貼墻上的一般)、衛(wèi)生間完備(裝一個(gè)熱水器就能直接使用)、廚房完備(有電磁爐啥的)，然后床架沒有，桌椅沒有。

7、芭提雅的置業(yè)投資來說，需要準(zhǔn)備多少預(yù)算?

以目前芭提雅的房市來說，講真不講虛的，30萬-50萬-80萬，三個(gè)階梯。

30萬總價(jià)的房子，面積小的有地段不錯(cuò)的，出租2000一個(gè)月左右，房?jī)r(jià)能漲，漲幅一般。面積大的就差不多位于中天二路往里，也能租2000一個(gè)月，房?jī)r(jià)漲幅小，芭提雅還沒發(fā)展到那塊。

50萬總價(jià)的房子，市中心，出租3000多一個(gè)月，房?jī)r(jià)高漲，漲幅客觀。

80萬總價(jià)的房子，一線海景，講究享受型的，出租靠緣分，工業(yè)園區(qū)的人來一租就年起，短租比較少，房?jī)r(jià)漲幅看項(xiàng)目選擇，有的漲很多，有的也不漲。

8、房間內(nèi)的物品損壞

新房，基本上開發(fā)商給一兩年的保修期，有問題先找物業(yè)，物業(yè)解決不了的找開發(fā)商，需要置換的在保修期內(nèi)開發(fā)商給換，人為破壞的還是要給錢買新的。如果過了保修期，單純?nèi)肆�可解決的找物業(yè)，需要置換東西的要給錢去買新的。

如果是租客損壞的租客賠，從押金里扣。

9、買房和簽證的關(guān)系

泰國(guó)是非移民國(guó)家，買房跟簽證沒有任何關(guān)系，你在泰國(guó)持有了房子，原來什么簽證現(xiàn)在還是什么簽證。

泰國(guó)的簽證，落地簽就是不辦簽證，買了機(jī)票就殺過來，過海關(guān)時(shí)提供回程機(jī)票和在泰國(guó)的酒店訂單，1000銖付給海關(guān)就到了泰國(guó)境內(nèi)，可呆15天。

旅游簽要在國(guó)內(nèi)辦好，可自己申請(qǐng)或者到淘寶花錢找人代辦，可簽2個(gè)月，到泰國(guó)境內(nèi)后，到當(dāng)?shù)匾泼窬挚梢栽倮m(xù)簽一個(gè)月。

長(zhǎng)期簽證有4種，一是工作簽，需要有公司接收你，月薪不少于35000銖，再配4個(gè)泰國(guó)員工，公司以1:4的比例才能申請(qǐng)一個(gè)外國(guó)人工作證，這個(gè)屬于細(xì)分問題，留給辦簽證中的人回答。

其二是養(yǎng)老簽，硬件條件-滿50周歲，在泰國(guó)有80萬存款。這都不難，有代辦人，存款可以偽裝。

其三是學(xué)生簽，這個(gè)“學(xué)生”不是指適齡在學(xué)校的學(xué)生，基本上是一些語言機(jī)構(gòu)或者技能培訓(xùn)學(xué)校給出的簽證，跟年齡沒有關(guān)系，80歲也可以，活到老學(xué)到老嘛。基本上這些機(jī)構(gòu)會(huì)在學(xué)費(fèi)外再加這個(gè)簽證的收費(fèi)，三四千人民幣一年，有單次往返和多次出境往返兩種。

其四是依親簽，就是你的親戚在泰國(guó)有長(zhǎng)期簽證，你有文件可證明你倆之間的親戚關(guān)系，譬如說老公有工作簽，老婆拿來結(jié)婚證書公證，讓老公的公司給老婆辦依親簽就可以了。

10、如何把房款搬過來

泰國(guó)買房，定金5萬或10萬銖用什么錢幣付都可以，等值即可。定金起的作用就是把房子定下來，讓開發(fā)商或原房東把這套房子抽離買賣市場(chǎng)，留給你了。

目前中國(guó)的外匯政策還是每年每個(gè)人可購(gòu)?fù)鈪R5萬美金，要對(duì)海外的公司賬戶打款一般會(huì)受限不讓打(有個(gè)別人可以打過來)，但是可以給國(guó)外的私人賬戶打款。

那么如若是在芭提雅買了一套50萬人民幣的房子，付款的流程是：看中某套房源后，下定金，求得一份正規(guī)購(gòu)房合同，用這份合同可以在泰國(guó)當(dāng)?shù)亻_個(gè)銀行賬戶，然后從國(guó)內(nèi)的銀行柜臺(tái)或用網(wǎng)上銀行操作 購(gòu)匯美金或泰銖匯到自己在泰國(guó)的私人賬戶。由于一個(gè)人的外匯額度不夠，可以找一個(gè)親戚朋友一起往泰國(guó)私人賬戶匯錢，湊足50萬就可以了。

11、公寓的配套如何?要不要買停車位?

芭提雅的新型公寓，游泳池、健身房、停車位、電梯是基本配備，部分公寓還會(huì)有兒童游樂室、影音室、瑜伽室、桑拿房等，都是免費(fèi)使用的，由物業(yè)來維護(hù)。停車位沒有固定的，哪里有空位停哪里，但開車進(jìn)小區(qū)要有卡，業(yè)主跟租客一般都有，所以外面的人也停不進(jìn)來，個(gè)別小區(qū)一個(gè)月要收300銖左右的停車費(fèi)，一般小區(qū)不收。據(jù)我經(jīng)驗(yàn)，停車位一般充足，因?yàn)榘盘嵫啪褪莻�(gè)度假養(yǎng)老城市，不是上班族，車不多。

12、物業(yè)費(fèi)如何?

泰國(guó)的物業(yè)費(fèi)相對(duì)比國(guó)內(nèi)貴些，因?yàn)榕涮兹缬境亍⒔∩矸渴裁吹拿赓M(fèi)使用但是要維護(hù)，每平米每個(gè)月從10銖到65銖都有，看項(xiàng)目。目前多數(shù)在售的比較有價(jià)值的樓盤一般是35銖-50銖(中心海45銖/平米/月，the base40銖/平米/月)。所以比如在the base買了套30平米的房子，那么一個(gè)月的物業(yè)費(fèi)是40銖/平米*30平=1200銖，大概200多人民幣。泰國(guó)的物業(yè)費(fèi)是由房東提前交下一整年的，比如the Base統(tǒng)一在每年的9月末交下一整年的，那就是：40銖/平米/月*30平*12月=14400泰銖，即2000多人民幣。

13、轉(zhuǎn)售，過戶費(fèi)及各種稅

一手房從開發(fā)商手上購(gòu)買也要過戶，從開發(fā)商過戶給買家，國(guó)家土地廳要收6.3%，其中4.3%是各種稅，2%是過戶費(fèi)。一般開發(fā)商會(huì)向買家要1%，其余的5.3%由開發(fā)商承擔(dān)(目前就碰到過有一個(gè)開發(fā)商讓買家承擔(dān)全部過戶費(fèi)用6.3%)。這個(gè)百分比的價(jià)格基數(shù)是土地廳對(duì)你這套房子的估價(jià)，一般會(huì)比市場(chǎng)價(jià)便宜百分之十到二十。

二手房買賣，如果房子在原業(yè)主手中持有少于5年，過戶費(fèi)用是6.3%，這個(gè)由誰來付一般是買家賣家商量，買家全付或賣家全付或買家賣家一邊一半。如果這套房子在原業(yè)主手上持有已經(jīng)超過5年，那各種稅都免了，剩下2%的過戶手續(xù)費(fèi)。

14、繼承及遺產(chǎn)稅

泰國(guó)沒有遺產(chǎn)稅。

關(guān)于繼承，一般房子過戶時(shí)并不太強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)，如果哪天買家身體有恙有需要把遺產(chǎn)指定給誰時(shí)，可以到土地廳備案，要請(qǐng)律師處理，繼承也是一樣。

15、芭提雅的地理位置、交通和優(yōu)勢(shì)

芭提雅位于曼谷東南邊150公里處，曼谷是泰國(guó)的首都，重要性自不必講，現(xiàn)在的交通方式基本是大巴，從曼谷素萬那普機(jī)場(chǎng)過來2個(gè)小時(shí)，從舊機(jī)場(chǎng)廊曼機(jī)場(chǎng)過來是2.5小時(shí)，從曼谷市區(qū)過來也差不多2個(gè)多小時(shí)，曼谷的本地或外地人士多會(huì)選擇周末過來芭提雅休閑度假，海濱城市加上娛樂產(chǎn)業(yè)，盡管大家吐槽海水不藍(lán)?沒關(guān)系，絡(luò)繹不絕有人來。

關(guān)于從中國(guó)穿過清邁穿過曼谷再到芭提雅再往南去的高鐵，這個(gè)規(guī)劃目前很多人都知道，也都會(huì)問我，我這邊也給不了確切消息，建是一定會(huì)建的，但是準(zhǔn)確的時(shí)間就不知道了，建完以后曼谷過來就20多分鐘，那這里房?jī)r(jià)就蹭蹭蹭往上了。

芭提雅隔壁有泰國(guó)最大的工業(yè)府-羅勇府，那里有很多工業(yè)園區(qū)，很多世界500強(qiáng)企業(yè)的亞洲工廠就設(shè)在這里，包括我們國(guó)內(nèi)的一些國(guó)企民企私企等眾多公司的分部總部等也在這，開車過來40分鐘，很多企業(yè)的高管被外派來羅勇，公司都會(huì)幫他們?cè)诎盘嵫抛鈧�(gè)高檔公寓，這時(shí)候就是北區(qū)黃艾買提的富人區(qū)租賃收益了。

芭提雅的機(jī)場(chǎng)-Utapao機(jī)場(chǎng)離芭提雅市中心三四十公里，原是個(gè)軍用機(jī)場(chǎng)，目前正擴(kuò)建成民用，航線也在拓展，目前國(guó)內(nèi)上海、武漢、杭州、南昌、南寧、澳門有直達(dá)航班到芭提雅。

16、房子后續(xù)的托管、出租事宜

多數(shù)同胞買房是為了投資，少數(shù)自住。海外房產(chǎn)的投資收益有3塊，一塊是租賃回報(bào)，一般講究年收益，芭提雅房產(chǎn)的年收益6%以上。一塊是房?jī)r(jià)增值，選擇好項(xiàng)目好地段能有不錯(cuò)的漲幅。一塊是匯率變化，如果當(dāng)?shù)貛胖禎q了或國(guó)內(nèi)幣值跌了，那么這也算收益的一部分。

目前經(jīng)過我們手買入的房子一般都托管到我們公司出租，作為我們的售后服務(wù)，我們會(huì)積極無償?shù)貫楦魑徽易饪停�目前芭提雅的租客以歐美養(yǎng)老度假人群為主，長(zhǎng)租短租都有，為了給手頭的房源引進(jìn)源源不斷的租客，我們目前的政策是不吝和各方同仁合作，有人介紹租客來，征求房東同意，給介紹費(fèi)如下(這也是芭提雅的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi))：介紹來一年租客給一個(gè)月租金;介紹來半年租給半個(gè)月租金;短于半年的給10%。

租房收租金的方式，舉例說年租，第一個(gè)月押二付一，以后每個(gè)月固定時(shí)間付下一個(gè)月的月租。除了物業(yè)費(fèi)，關(guān)于房子的一切費(fèi)用都由租客自己承擔(dān)，水、電、網(wǎng)費(fèi)等，如果房子里的家具家電被人為破壞，那么房東有權(quán)利從押金2個(gè)月里扣錢。

17、什么是境外匯款證明?有什么用?

外匯交易（FET）在泰國(guó)被稱為“Tor Tor 3”。泰國(guó)法律規(guī)定，外國(guó)人必須從泰國(guó)境外購(gòu)買資金。外國(guó)人在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)必須提供海外匯款證明。當(dāng)同胞們通過正規(guī)的銀行渠道將錢從家里轉(zhuǎn)移到泰國(guó)時(shí)，泰國(guó)本地銀行可以提供這種證明，證明您來自泰國(guó)以外的地方，并曾經(jīng)購(gòu)買房屋。把這個(gè)證明出來，金額可以覆蓋到房地產(chǎn)部的評(píng)估，也就是說房屋的估值只能超過房屋的估值。

由于國(guó)內(nèi)的外匯管制，確實(shí)對(duì)一些不了解的買家深感困擾，很多人說為什么不能在當(dāng)?shù)匦庞每ㄙI房子或買現(xiàn)金？首先，如果銀行卡手續(xù)費(fèi)將被收取，那么沒有證據(jù)證明這個(gè)海外匯款的房子不能住在家里。目前，“海外匯款匯款證明”可以在泰國(guó)市場(chǎng)上進(jìn)行交易。成本約占房屋總價(jià)的6％。例如，如果一間房子是50萬元，購(gòu)買證明是3000元左右。因此，很多人擔(dān)心如果外匯管制受到嚴(yán)厲懲罰，他們將無法在海外買房。這不是一個(gè)大問題。地下銀行可以以雙方令人滿意的匯率兌換泰銖。海外匯款證書也可以用錢購(gòu)買。畢竟，這是一個(gè)無法支付的問題。