日本住宅公寓市場泡沫情況介紹
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2018/1/31
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日本有跡象表明，由于過去幾年新增的公寓貸款數量急劇增加，日本可能正在形成一個小泡沫。公寓貸款（apaatorōn,“公寓貸款”在英語中也稱為多戶貸款）是用于資助購置，建造，翻新或增加不屬于自住業主的住宅物業的貸款。
根據日本央行（Bank of Japan）的數據，截至二零一六年十二月底，全國公寓貸款余額較二零一五年十二月上升4.9％。
公寓貸款突然流行的原因有很多，并不都是與房地產市場本身有關的。
2015年遺產稅法修改案的效力
2015年修改了日本遺產稅法，降低了免稅額，從而使更多的人受到遺產稅。反過來，這些人中的許多人決定采取行動，減少他們的繼承人的未來的納稅義務。
根據日本的繼承稅規定，當所有者死亡時將土地轉讓給繼承人時，如果公寓樓位于土地上，則土地的稅收基礎減少20％。
在過去幾年中，許多富裕的地主決定在空置的地方建造新的公寓樓，所以他們的繼承人將來可以減免遺產稅。
問題在于，這導致了距離火車站很遠（15分鐘以上）的地方的新住宅供應過剩。這種新的供應導致租金在主要城市中心以外的某些地區停滯不前，甚至下降。
例如在神奈川縣中部相模原等地，房地產經紀人擔心所有新建立的“空置”標志遠離車站的結果預示著不好的結果，因為他們指出日本人口正在減少，投資物業的數量似乎每天都在增長。
貸方的壓力
在貸方方面也有壓力增加公寓貸款組合的壓力。
在目前的負利率環境下，日本銀行尤其是區域性銀行正在艱難掙錢。由于銀行可以收取更高的房屋貸款利率，而不是像住房抵押貸款等其他房地產貸款，他們一直在積極尋找希望貸款建造公寓的個人。公寓貸款也是區域性銀行在全國范圍內保持競爭力的重要工具，因為它們為這些銀行提供了在當地市場以外拓展借款人基礎的現成途徑。
一些銀行定期與房地產公司合作尋找新客戶，共同為潛在客戶提供完整的公寓投資項目（融資，建設管理，物業管理等綜合性服務）。
去年，業主和物業管理公司之間就這些投資項目（以及所稱的保證租金水平）之間出現了一些爭議，2016年12月，金融服務局（FSA）正式要求銀行更改貸款承保標準，以便在考慮個人的公寓貸款時應用，銀行應該考慮整個項目未來可能的經濟可行性。
日本央行計劃審查承銷標準
許多公寓貸款客戶都是高凈值個人，因此FSA關心的是，在這么多的情況下，銀行是否過分寬松地發放貸款。日本央行還宣布，在對2017財年金融機構年度調查中，將審查公寓貸款承保標準是否適當，以及銀行是否對每個公寓貸款的經濟??可行性進行系統評估貸款被給予。金融廳和日本央行都擔心，不良公寓貸款可能成為未來貸方的問題，對其他經濟部門造成令人擔憂的磕磕碰撞。
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