東京二手住宅銷售市場介紹
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時間：2018/1/31
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東京大都市地區(qū)二手房和獨立屋的銷售額在2016年連續(xù)第二年上漲，創(chuàng)歷史新高。 這是根據(jù) 日本東日本REINS（「房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)」）發(fā)布的2016年度房地產(chǎn)市場趨勢報告（日文版）。
去年出售的新公寓總數(shù)為29,873個單位（在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所報告的2016年新增供應(yīng)35,772個單位中）。去年二手房銷售總量為37,189輛。
下面我們看看二手房銷售超過新房的原因以及趨勢繼續(xù)的可能性的一些原因。
價格水平
價格水平是越來越多的人在東京尋找二手房地產(chǎn)的主要原因之一。
例如，去年在東京都區(qū) ，新公寓的平均每坪（3.3平方米）價格為79.3萬日元，而二手公寓的平均每坪價格為47.9萬日元。
在東京中央?yún)^(qū)購買新的公寓更貴。每平均坪價格在東京市中心病房新公寓是￥1.05萬 坪的最后一年。
潛在的購買者有更大的市場，價格更合理的住房，由于當(dāng)前極低的融資成本而加劇了需求。此外，二手公寓市場對于購買者而言通常更為靈活，因為與新的公寓市場相比，有更多的價格可供選擇。
改變消費者的口味
另一個重要因素是日本的風(fēng)俗習(xí)慣正在逐漸改變。日本人比過去更加關(guān)心自己的房地產(chǎn)翻新，這影響著他們?nèi)绾慰创址康馁徺I意向。購買“舊”財產(chǎn)的恥辱正在慢慢消失。
而且，日本銀行越來越愿意借錢給想要翻新房屋的房主。所有這些都影響著日本人如何將房地產(chǎn)視為資產(chǎn)和財務(wù)資源。
東京地區(qū)的住宅市場如何變化的證據(jù)可以通過比較當(dāng)前和過去的數(shù)據(jù)來找到。2016年，與2012年（安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)院實際起飛前一年）相比，新建公寓的市場供應(yīng)量下降了21.6％（根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的數(shù)據(jù)），但2016年二手房的銷售數(shù)量同比增長18.4％（根據(jù)日本東部REINS數(shù)據(jù)顯示）。簡而言之，日本的負(fù)利率環(huán)境推動了原有房地產(chǎn)的銷售過度增長。
在政策方面，國土交通省公開表示的目標(biāo)是促進(jìn)現(xiàn)有物業(yè)的銷售而不是新物業(yè)的銷售。隨著二手房的普及，越來越多的日本人認(rèn)為購買二手房所帶來的風(fēng)險是值得的，特別是在考慮新建東京房屋相對較高的貼標(biāo)價格時。
這可能是非常有利可圖的。2009年我在廣尾買了一套10年的公寓，租了五年（每個月都有利潤和現(xiàn)金流量），并在2015年以123％的價格出售。
是的，全部包括在內(nèi)。房租每年約為240萬。收費19.4萬，物業(yè)經(jīng)理5.4萬，物業(yè)稅15萬，保險5萬，權(quán)益56.5萬，本金135萬，自由現(xiàn)金流5萬。
所有年度。要計算利潤，您需要減去本金，但需要增加折舊/攤銷，這取決于您如何選擇貶值（當(dāng)然，這會給您的收益增加一個臨界值），您的貸款成本是多少。
我的抵押貸款每年約為1,915,000美元，每個月大約為160,000美元 - 但是這筆錢是100％的
真正的交易
我擁有一個兩單元的公寓樓，以及其他物業(yè)。也100％融資。抵押11，000日元一個月。每月租金10萬日元。通常的稅收和保險費用。在十年左右的時間里，租金將會支付我的費用。希望以我支付的70％左右的價格出售建筑物。那么我必須繳納銷售稅。這是現(xiàn)實主義。在日本的小城市里，這是通常的做法。
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