日本房產招租戶方法介紹
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2018/1/31
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很多房地產投資者都遇到過這樣的情況：你對新房的購買感覺不錯，市場情況看起來不錯，現在你只需要找租戶開始收取正常的租金收入。
但不知何故，即使你一直在等待，沒有任何反應。幾乎沒有查詢，只有幾個觀點和零申請。這可能有多種原因，在這篇文章中，我想介紹一些工具和方法，可以幫助您克服這種情況：
1.當您宣傳房產時，市場租金是如何評估的？
許多賣家會非常積極地設定預期的市場租金，以幫助推動他們的財產的銷售。我強烈建議你向物業經理索取類似物業的市場報價，以便看看什么是合理的租金。許多把廣告租金過高的投資者不得不面對更長的空缺期。
你能成為季節性波動的受害者嗎？
在日本，租戶找到新家的旺季是在1月至3月之間。我已經在這里更廣泛地寫了這個：日本住宅租賃市場的季節性
3.您的物業管理公司是否也充當租賃經紀人？
一些物業管理公司將首先通過其內部經紀人尋找租戶，因為他們可以賺取額外的代理費。這可能意味著有關您的財產的信息并不像您所希望的那樣被廣泛宣傳。純物業管理公司將廣泛宣傳，并將與所有房地產經紀人在一個地區普遍合作，盡快為您找到租客。
4.你的單位比同一建筑內的同類單位租金貴嗎？
這點也非常重要。我特別目睹的新建公寓物業，就是在交付新業主后，很多空置單位同時涌入市場。物業管理公司會按保守評估的市場租金定期轉租大部分以市場價出售的單位。如果作為業主決定通過大幅度設置廣告租金來挑戰市場租金，那么您可能會被拋在后面，因為大樓中便宜的單位顯然會首先填滿。如果您有疑問，請向您的物業經理了解有關該建筑物的情況，并在決定廣告租金時遵循他的建議。
5.您的財產是在主要門戶網站上廣告嗎？
日本的大多數最終用戶使用門戶網站通過訪問諸如SUUMO,Home,At Home等網站來尋找新家。請向您的物業經理詢問他們是否在這些網站上進行廣告。此外，還有一些網站只有像REINS,在家BB等專業人士可能也值得考慮，因為他們可以直接連接到房地產經紀人。
6.您的房產是否在線上顯示搜索特定預算的人？
假設您的房產總租金為21萬日元/月，可能值得廣告物業基本租金195,000日元租金和15,000管理費。您的每月租金收入總額不會改變，但尋找低于20萬日元的物業的可能租戶和房地產經紀人將能夠在大多數門戶網站上找到您的單位。此外，由于租金是基于基本租金，不包括管理費，所以租戶可以輕松節省關鍵的資金，存款和代理費用。
7.您是否支付額外的廣告費用？
廣告費是直接支付給房地產經紀人成功租用你的單位。AD費用可以成為一個有用的工具，為市場產生額外的興趣。這些費用通常在每月租金的0-2個月之間，可以在慢節奏期間或者在尋找價格高于市場租金的單位的租戶時進行投資。
你會經常看到房地產基金在戰術上使用這些費用來填補他們的住房，因為他們需要滿足投資者的需求（這可能需要租金高于當前的市場租金）。如果再進一步，你甚至可以提供一個“免費租金”期限（租戶可以免費住一段時間），這也是一些房地產基金用來招募超過市場的租戶的另一個工具出租。在一些情況下以及在經濟衰退期間，我已經看到這個提議長達半年。
8.您的公寓設備或內部是否過期？
一旦你的公寓已經有幾年的時間了，并且已經經過了幾個租戶，那么考慮把資金投入到改造/翻新工程中來使房屋對租戶更具吸引力也許是值得的。一些投資者把它作為他們的主要策略，通過使內部看起來更具吸引力，購買稍舊的單位，翻新他們，然后以比以前更高的租金水平出租他們。
9.如何放棄關鍵資金或減少所需的保證金？
雖然關鍵資金是業主從房產中獲得額外收入的一個好方法，但也許值得放棄，以便在租戶中創造額外的利益。因為這是一個受歡迎的搜索，所以“不要錢”屬性也會出現在大多數房地產門戶網站的獨立類別中。例如，將保證金從兩個月減少到一個月，也將減少租戶的初始入住成本。
10.選擇提供租賃擔保的財產/財產
如果您完全想要避免空置風險，請選擇開發商/物業經理提供租賃擔保的物業，即使沒有租戶，也將為您支付租金收入。在這種情況下，項目經理將主人向業主出租。由于項目管理人必須承擔業主的空置風險，因此這些計劃的費用通常高于無保證的選項。
正如你所看到的，有很多工具可以讓業主和物業管理者主動影響租戶招聘。對于業主來說，最好的建議是找一個你可以信任的物業經理，并且愿意和你一起努力創造一個雙贏的關系。
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