在日本選擇住房抵押貸款時(shí)，消費(fèi)者必須做出很多困難的決定。借款人需要了解這些決定對其每月貸款支付水平的影響以及它們對整個(gè)還款額（即向借款人提供貸款的總成本）的影響。本文的目的是概述消費(fèi)者在做出如此重要的人生決定時(shí)需要注意的一些主要考慮事項(xiàng)。
固定利率還是浮動(dòng)利率？
大多數(shù)日本私人金融機(jī)構(gòu)提供：（1）固定利率房屋貸款，（2）可變利率房屋貸款，（3）組合利率住房貸款，初始固定利率期和可變利率期其后。
日本最受歡迎的私人住房貸款是組合利率貸款，最初的5年，7年或10年固定期限，以及剩余期間（通常為20 - 30年）的可變利率。盡管如此，當(dāng)貸款從固定利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率時(shí)，借款人可以選擇按當(dāng)時(shí)適用的固定利率來確定剩余期限的利率。
在通常情況下，固定利率貸款的初始利率高于純可變利率貸款。這是因?yàn)殂y行在提供固定利率貸款的時(shí)候，正在承擔(dān)固定期限基準(zhǔn)利率上漲的風(fēng)險(xiǎn)，使貸款相對無利可圖。比較不同組合貸款時(shí)，一般來說，固定利率期限越短，初始利率越低。
浮動(dòng)利率如何工作
可變利率貸款或可變期間的組合貸款，其適用利率每六個(gè)月波動(dòng)并重新設(shè)定一次。但是，日本的大多數(shù)銀行只是每五年更換一次家庭貸款的每月還款額。這意味著，當(dāng)浮動(dòng)利率上升時(shí)，一段時(shí)間內(nèi)浮動(dòng)利率貸款的借款人將不會(huì)經(jīng)歷其每月付款額的變化，而是在貸款期限內(nèi)償還的總額將增加。
兩個(gè)還款選項(xiàng)
日本的住房貸款有兩種主要類型的還款方式：持續(xù)攤銷抵押貸款（以下簡稱“CAM貸款”，日本元金均等返貸金銭貸借，gankin kintoubensai kinsentaishaku）和恒定抵押貸款（“CPM貸款“，在日元元利均等返済金銭貸借，ganri kintoubensai kinsentaishaku）。
CAM貸款（元金均等返済金銭貸借）
在CAM貸款中，借款人的每月總付款是通過首先計(jì)算用于每個(gè)月償還貸款本金的固定金額來確定的。然后計(jì)算未償還的每月貸款余額的利息，并加上不變的本金償還，以計(jì)算借款人的每月總付款額。
�。ㄔ确禍g金銭貸借）
對于CPM貸款，借款人的每月付款額在貸款期限內(nèi)每個(gè)月都是不變的，導(dǎo)致在貸款頭一年償還的大部分資金被分配用于償還貸款利息，而不是貸款本金。
比較CAM和CPM貸款
這對于借款人來說意味著對于CAM貸款（假設(shè)利率是固定的），（1）借款人每月的實(shí)際支付金額將隨著時(shí)間的推移而變化和下降，以及（2）借款人的利息總額在貸款期限內(nèi)向貸款人支付的金額將遠(yuǎn)低于相同金額和期限的CPM貸款。
盡管CPM貸款對于借款人而言更為昂貴（因?yàn)橹Ц兜睦⒖傤~較高），CPM貸款的優(yōu)勢在于每月支付水平低于相同金額和期限的CAM貸款的初始每月支付，而借款人的每月付款在貸款期限內(nèi)不會(huì)波動(dòng)（只要利率不變）。
由于CAM貸款在貸款期限開始時(shí)通常需要相對較高的每月還款額，通常借款人可以提供每月CPM貸款支付，但是沒有足夠的收入來符合CAM貸款。
日本的大部分抵押貸款都是以CPM貸款形式出現(xiàn)的，盡管也有少數(shù)私人金融機(jī)構(gòu)也提供CAM貸款。
貸款是由大多數(shù)私人銀行提供的35年期公共/私人抵押貸款，由日本住房金融機(jī)構(gòu)（"JHFA"，類似于美國Fannie Mae的準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)或加拿大抵押貸款機(jī)構(gòu)住房公司）可以構(gòu)成為CAM貸款或CPM貸款，通過雇主贊助的住房抵押貸款計(jì)劃（即所謂的財(cái)形融資或在線貸款計(jì)劃）提供的住房貸款也可以是CAM貸款或CPM貸款。
不同的貸方選項(xiàng)
日本主要的房屋貸款人是私人銀行，地方信用社，由某些雇主提供并由JHFA提供的在線資助計(jì)劃，以及提供上述公私35號（或Flat 50）貸款的私人銀行。
銀行和信用社
大多數(shù)日本借款人選擇使用銀行或信用社私人定制的貸款，因?yàn)樗麄冇懈`活的還款計(jì)劃和利率選擇，通常有地方咨詢的地區(qū)分支機(jī)構(gòu)。
借款人無償提前還款的權(quán)利是這些貸款受歡迎程度的另一個(gè)重要因素。
此外，私人銀行和信貸聯(lián)盟在中期的貸款條件等方面往往更為靈活，盡管作為一個(gè)權(quán)衡，初始篩選過程需要更多時(shí)間才能完成，而且更為徹底。有時(shí)也可以通過銀行與特定住宅開發(fā)商合作提供的合作計(jì)劃獲得特殊利率。
在線回復(fù)項(xiàng)目的利率相對較低，但只有參與公司的員工可以使用。
35期貸款
35期貸款在整個(gè)35年期間必須是固定利率貸款。雖然一般來說個(gè)人收入較低的借款人可能有資格獲得Flat 35貸款，但JHFA為這類貸款設(shè)定的條件是相當(dāng)嚴(yán)格的，對特殊情況的補(bǔ)貼幾乎不存在。此外，由于Flat 35貸款是通過私人金融機(jī)構(gòu)提供的，因此Flat 35貸款的實(shí)際利率和各種貸款費(fèi)用可能會(huì)有很大的變化，這取決于貸方。
最近平35貸款的年利率開始上漲。JHFA為2017年1月份Flat 35貸款設(shè)定的基準(zhǔn)利率為1.12％，較2016年12月上升了0.02％。此外，這是連續(xù)第二個(gè)月的利率上升。二零一七年一月第50號單位貸款的基準(zhǔn)利率為1.58％，較上月上升0.02％。JHFA的Flat 35貸款基準(zhǔn)利率去年8月創(chuàng)下歷史新低0.9％，導(dǎo)致借款人從浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)向Flat 35貸款。Flat 35貸款申請的數(shù)目已由二零一六年八月的超過14,000個(gè)高峰下降至二零一六年十一月的大約11,000個(gè)。
可用利率范圍
借款人必須知道，放貸人可能會(huì)給予同一筆貸款的一系列可能的利率，這取決于借款人對借款人的評估。在日本，優(yōu)惠金利（yuuguu kinri,英文優(yōu)惠價(jià)）或引き下げ金利（hikisagekinri,英文折扣價(jià)）。
根據(jù)國土交通省2016年的報(bào)告，私人金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)（1）貸款全部還清時(shí)的年齡，（2） （3）對抵押資產(chǎn)的評估。有趣的是，借款人的收入水平并不是日本住房貸款銀行的三大標(biāo)準(zhǔn)之一。
與住房抵押貸款相關(guān)的人壽保險(xiǎn)
值得注意的是，對于希望得到長期生病或死亡保護(hù)的借款人，還有一項(xiàng)特殊的保險(xiǎn)政策，防止其全部償還抵押貸款。在日語中稱為“體育用命生命保”（dantai shinyou seimeihoken），根據(jù)住房貸款的類型，購買這種保險(xiǎn)是許多貸款人的要求。實(shí)際的保險(xiǎn)費(fèi)通常包含在借款人的每月付款中，盡管有時(shí)需要單獨(dú)付款。
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