購買日本公寓需要注意的問題介紹
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2018/1/24
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購買公寓并不像買獨立式住宅，因為公寓是大型建筑的一部分。該業主協會（管理組合，或kanri Kumiai的）是一個公寓大樓的管理機構，它是用于建筑的公共區域維護和照顧性質的整體法律責任。一個好的房主協會確保以持續的方式來照顧建筑，而不是等待事情瓦解。
有公寓章程（“公司章程”，規約 kiyaku），這是表示所有共同業主在建筑物的權利和義務的規則。章程的一些內容是強制性的，其中一些可以通過房主協會的表決來改變。例如，根據“日本公寓法”，每年至少要舉行一次房主協會會議。
雖然也有例外，對于房主協會的投票通過，總體上至少50％的所有個人共同擁有者和共有人擁有公寓總面積至少50％的所有權，必須同意。公寓業主擁有基于每個財產所有權的投票權，以及其在建筑物中的私有區域的相對大小。
這意味著許多少數共有人可以共同投票，阻止一個或多個共同擁有者持有該建筑物總面積50％以上的共同所有者的行為，但一個或幾個共同所有者持有超過50％區域也可以阻止所有共同擁有者的投票。
公寓特有的成本和問題
以下是在日本購買公寓物業時應該注意的一些費用和問題。
修理儲備基金
在大多數情況下，有一個特殊的一次性支付買方必須在購買時支付到維修儲備基金。在東京地區，通常約為40萬日元，但具體數額取決于多大的因素，如建筑多大，公寓每坪 （昂坪等于3.31平方米）等等。公寓有定期的維修保留費，所以當時需要進行大規模的翻修，已經有一些錢已經儲蓄起來。所有共同擁有者在進行翻新時也可能會收取額外費用。
管理費
管理費通常是每月10,000-20,000日元，這取決于建筑物的大小和年齡等，但是這些費用會隨著時間而改變。更昂貴的物業有更高的管理費用。費用按每個所有者支付，所以如果您的賣家在轉賬時沒有付款，您可能會有不可預見的責任。管理費（和維修保留費）的數額將取決于您在公寓大樓的相對大小。較大的公寓業主需要支付更高的費用。
修理預留費用
維修保養費每月平均在5,000元至15,000元之間，但這些費用可能會隨時間變化，而更貴的物業則有更高的維修費用。對于較舊的建筑物，這些數額可能會更多（為重大翻修作準備）。費用由共同所有者支付，所以如果你的賣家沒有付款，你可能會有不可預見的責任。
其他需要注意的問題
房主協會的會議和會議記錄可能只有日文，而外國人可能很難遵守。缺席的共同業主有時需要聘請代表出席參加房主協會會議。
如果您在較舊的房產中購買公寓，那么在幾年內有可能需要拆除建筑物，并且建造新的建筑物。這是一個房主協會投票的事情，批準的比例高于正常的多數規則。當一些共有者沒有額外的資金來支付全部拆除和重建時，可能會陷入僵局。
作為一般規則，朝南的公寓更有價值，因為它們獲得最多的陽光。另外，高樓層的公寓更有價值，因為這里可以看到城市的美景。較低樓層的公寓更容易受到犯罪的影響，更受街道噪音的影響。
請記住，一些開發商喜歡在建筑物新建時設置異常低的管理和維修保留費，只有在建筑物填滿后才更換它們。通常收費是遞增的，年紀越大的建筑物，管理公司有時會堅持要收取較大的費用。
要問的問題
以下是您在進行盡職調查時需要考慮的其他事項和問題。
1、是否包括停車位？是否有額外的費用？
2、公用事業單獨計量？
3、有沒有獨立的行李箱？是否有額外的費用？
4、有沒有重大的裝修計劃或討論？
5、檢查建筑保險單，確保公共區域有保險
6、儲備基金目前的余額是多少？房主協會是否有專門的貸款？欲了解更多信息，請查看房主協會的損益表和資產負債表的副本
7、物業維護得如何？查看該物業的長期修繕計畫書chouki keikakusho長期資本支出計劃
8、附例允許寵物嗎？
9、賣家是否為過去的管理費/維修保留費付款？大樓里的所有共同業主都付了多少錢？
10、房間的大小是否均勻，還是有些太小，難以使用？是否有不尋常的平面圖（例如通過廚房的外部門口）？
11、在填海的土地上的建筑物？房主協會是否有權在未來重建該建筑物，還是存在某種法律限制？（既存不適格kizonfutekikaku ' 高架建筑'是指在建筑標準法建筑時是合法的建筑物，但由于法律的變化，今天是不允許建造的。目前使用（他們是“祖父”），但是他們被限制不被重建或添加到現在的代碼中。）
12、鄰居是否吵鬧？附近有高速公路嗎？
13、那里有幾臺電梯？有緊急電梯嗎？
14、你對建筑物周圍的土地有什么權利？
15、這座建筑是否設計用來抵抗地震？
16、該建筑是否有健身房，游泳池或禮賓服務？
日本有些房地產經紀人會試圖推動買家做出快速購買決定。如果房地產經紀人說他們知道市場上的所有房產，那么就應該帶上一點鹽。
如果代理試圖通過說“有其他買家感興趣”這樣的東西來逼迫你買東西，那么也許你應該考慮和另外一個代理討論你的計劃。購買新住宅是一項巨大的投資，并且為了幫助指導您完成整個過程，您可以到處尋找合適的人。慢慢來，做一個適合你的決定。
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