口碑好海外房產(chǎn)投資值得重視的六大風(fēng)險(xiǎn)
來(lái)源：亞洲購(gòu)房網(wǎng)作者：亞洲購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/12/28
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近年來(lái)，我們參觀了海外高端物業(yè)展覽，以更好地了解海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)與海外購(gòu)房者的交流，我們發(fā)現(xiàn)不同國(guó)家的房地產(chǎn)投資重點(diǎn)存在重大差異。特別是,學(xué)校的選擇和投資應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。最近我在采訪北京電視臺(tái)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，我認(rèn)為這輪海外房地產(chǎn)投資的最好機(jī)會(huì)已經(jīng)過(guò)去了。如今風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存，尤其值得關(guān)注的六大風(fēng)險(xiǎn)。
一，是市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)
海外房地產(chǎn)投資人最大風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自市場(chǎng)波動(dòng)，2007年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，各國(guó)房?jī)r(jià)大幅下跌，據(jù)報(bào)道，美國(guó)房?jī)r(jià)整體下滑約三成，佛羅里達(dá)的下降幅度達(dá)六成的海景房可謂“死不了多少錢”，據(jù)報(bào)道，原來(lái)170萬(wàn)美元的海景房，降到5萬(wàn)美元，依然不愿意購(gòu)買。
目前中國(guó)還沒(méi)有經(jīng)歷一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)周期，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是大眾都可以說(shuō)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，遲早會(huì)有很多人交學(xué)費(fèi)是不可避免的。因此，有必要對(duì)目標(biāo)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)周期性波動(dòng)規(guī)律有一個(gè)基本認(rèn)識(shí)，認(rèn)真分析所在城市的發(fā)展?jié)摿腿丝诹魅肭闆r。
二，政策的政治風(fēng)險(xiǎn)
不僅國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策，外國(guó)政府也將根據(jù)實(shí)際情況，特別是公眾反映，隨時(shí)作出調(diào)整，如限制購(gòu)買，信貸，稅收政策，澳大利亞最近的非法采購(gòu)豪華住房的拆遷，許多中國(guó)受害者。另外，仇外事件等政治風(fēng)險(xiǎn)往往突然發(fā)生，原因很復(fù)雜。因此，要注意國(guó)際的變化，盡量擺脫困境，增強(qiáng)維權(quán)的能力。
三，交易風(fēng)險(xiǎn)
一些跨國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出售低價(jià)，本土移民，自由置業(yè)，自由出售等。他們故意夸大其宣傳并不罕見(jiàn)。有提供虛假信息或隱瞞真實(shí)信息的情況，夸大收益率或不提示風(fēng)險(xiǎn)。海外房?jī)r(jià)不高，交易成本不低，有的房?jī)r(jià)明顯偏低，正如國(guó)內(nèi)低價(jià)從開(kāi)始，為了吸引買家，而實(shí)際增加的維護(hù)費(fèi)用可能翻番。
另外，可能存在質(zhì)量和交貨糾紛等，維權(quán)成本也比較高。因此，要進(jìn)一步了解當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的信用情況，掌握房地產(chǎn)的建設(shè)周期和支付方式，避免投資風(fēng)險(xiǎn)。選擇中介機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)特別謹(jǐn)慎，優(yōu)先考慮長(zhǎng)期業(yè)務(wù)，規(guī)模大，信譽(yù)度高的中介。
四，風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作階段
國(guó)外一般征收物業(yè)稅，物業(yè)持有成本較高，物業(yè)增值較慢，似乎很難找到買家想賣的，很多地方想租房卻其實(shí)很困難。這也是如何保障管理的問(wèn)題。應(yīng)考慮到租戶的質(zhì)量，治安狀況以及業(yè)主的責(zé)任。另外，有些國(guó)家如美國(guó)的外國(guó)人出售或繼承房地產(chǎn)，還要交納豐厚的所得稅和遺產(chǎn)稅，面臨養(yǎng)房和高稅的雙重負(fù)擔(dān)，這應(yīng)該是有心理準(zhǔn)備的。
五，納稅成本風(fēng)險(xiǎn)
外國(guó)和房地產(chǎn)相關(guān)的稅是財(cái)產(chǎn)稅，契稅，土地稅，印花稅和增值稅，以及維護(hù)費(fèi)，律師費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，管理費(fèi)，所有國(guó)家都有非國(guó)民增加稅收和費(fèi)用。因此，有必要詳細(xì)研究各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)狀況，衡量稅費(fèi)成本是否充足。
六，是轉(zhuǎn)移資金的風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人在境外的房屋所有權(quán)資金主要靠組織親友為轉(zhuǎn)移到海外賬戶，現(xiàn)在資本外流迅速引起高度重視，外匯管理趨于嚴(yán)格，如何安全轉(zhuǎn)移資金是境外的前提房地產(chǎn)投資，所以必須有金融領(lǐng)域?qū)I(yè)人士的指導(dǎo)。
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