在线观看亚洲视频,欧美激情一区二区,蜜桃成熟时2005,阿v视频免费在线观看

到日本買買買的中國人越來越多了，我去年接待了5次來日本旅游的親朋好友，人均消費(fèi)超過50萬日元，約合人民幣3萬元。

十幾萬的電飯煲眼都不眨一下就拿下，電器一車一車的往酒店搬。

要知道，這么貴的電飯煲，日本人都不會(huì)輕易問津，我自己用的還是16年前來日本時(shí)買的，價(jià)格1.5萬日元。

當(dāng)然也不是我摳門，誰叫它不壞呢？

人民幣這么強(qiáng)勁，國內(nèi)的朋友也忍不住想在日本做點(diǎn)投資。我被問到的最多的，就是日本的房地產(chǎn)。

日本經(jīng)歷了90年代的泡沫經(jīng)濟(jì)，房價(jià)跌到了低谷，一直沒怎么漲，現(xiàn)在房貸利率降到了0.625%，又有東京奧運(yùn)會(huì)的利好消息，可以說是抄底的好時(shí)機(jī)。

而2014、2015年，也確實(shí)有很多的企業(yè)、富豪來日本抄底。

舉幾個(gè)例子，早在2014年后期和2015年前期，新加坡和中國的投資公司，就分別買下了位于東京站和目黑站附近的大型房地產(chǎn)。

我國內(nèi)朋友的老板，也在同一時(shí)期買下了東京的兩棟寫字樓，還在公司內(nèi)部專門成立了管理日本房產(chǎn)的部門，足見日本房產(chǎn)投資的火熱。

不過，我并不建議國內(nèi)朋友來日本買房，除非你的資金多到?jīng)]處花。

你可能會(huì)說這么大好的形勢，你這家伙為什么攔著我發(fā)財(cái)。但是在日本買房，想獲得很高的回報(bào)率，是不太實(shí)際的。

首先就是日本政府在樓市泡沫破裂時(shí)受過傷，對于房價(jià)非常謹(jǐn)慎。如果漲幅太大，肯定會(huì)出政策抑制。

而且，2014-2015年大量外資投資日本房產(chǎn)，價(jià)格已經(jīng)炒得比較高了。

最不容忽視的是，日本人口長期負(fù)增長，人越來越少，這是一把懸在日本房價(jià)上的達(dá)摩克利斯之劍。

而對國人來說，就算你想買房，也有很多現(xiàn)實(shí)的困難。

首先是，外國人在日本買房產(chǎn)的門檻太高。沒有長期居住權(quán)的外國人在日本是禁止貸款買房的，必須付全款，這么低的房價(jià)利率，你享受不了。

外國人在日本買房還有個(gè)很高的門檻，就是缺乏準(zhǔn)確的、可信賴的房地產(chǎn)情報(bào)。

沒有對當(dāng)?shù)氐淖銐蛄私猓�想要找到回�?bào)率高的投資型地產(chǎn)，是一件非常困難的事。你跟我說沒關(guān)系，找中介就行了，我送你兩個(gè)字，呵呵。

你人生地不熟，語言又不通，非常明顯的一頭肥豬，中介為什么不宰？

我來日本這么多年，在中介那里也吃過不少虧，就不細(xì)說了。

那么，就算你能克服以上困難，日本房產(chǎn)的回報(bào)率，值得你漂洋過海來投資么？

在日本如果回報(bào)率超過7%就可以被稱為優(yōu)良資產(chǎn)，超過10%就是搶手貨，非常難找到。投資型房產(chǎn)出租的年回報(bào)率平均在5%左右（已扣除年要交的房產(chǎn)稅和中介的手續(xù)費(fèi)）。

如果你覺得回報(bào)率能接受，別急，我還沒跟你說房屋折舊率這件事呢。

和國內(nèi)購房不同，日本買房不僅購買了房屋，也購買了土地。單元房的土地面積，是根據(jù)房屋面積占總建筑面積的比例算出的。

比如，我前兩年買的房子，土地面積就是6415/790363 x 1483.67平方米=12.042平方米。

我這套房子的土地價(jià)格是1608萬日元／12.042平方米=133萬日元／m²，約合人民幣7.7萬元/m²，合同寫得很清楚。

在日本房價(jià)上漲，指的是土地價(jià)格上漲。而土地上的房子，是消費(fèi)型財(cái)產(chǎn)，入手那一瞬間就開始折舊的，價(jià)格不斷下降。

如果哪天地震一下，給你房子上震條裂縫，這個(gè)折舊率就刷刷的漲。而在日本，房子如果折舊，房租價(jià)格也要跟著下降。

而且，房租回報(bào)屬于工資外收入，超過一定金額要交稅。

這還沒完呢，當(dāng)你賣房的時(shí)候，如果房價(jià)大漲，利潤還要再收20.315%的出售利潤稅。

是誰說資本主義國家是資本家天堂的？

肯定有人會(huì)說，我不賣，就打算作為遺產(chǎn)傳給兒孫，那遺產(chǎn)稅會(huì)搞的你更虧。日本有句老話，房產(chǎn)傳3代。也就是說傳3代以后，遺產(chǎn)稅就相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值。

很多日本人在父母去世之后，交不起遺產(chǎn)稅，不得不買掉房子來繳稅。

當(dāng)然投資日本房地產(chǎn)也不是不能賺錢，但要看你的專業(yè)眼光和運(yùn)氣。

我在北海道旅游時(shí)，碰到這么一位朋友。幾年前日本二線城市甲府市車站附近蓋新樓，她就賣掉了國內(nèi)的閑置房產(chǎn)，花3000多萬日元，約人民幣180萬，買下了最高層的3室一廳。

現(xiàn)在一個(gè)月房租能有13萬日元，她就拿著這錢周游日本。

在這種日本的二線城市能拿到這樣的租金，實(shí)屬不易。她能這么順利，主要是她妹妹在當(dāng)?shù)囟ň?0年，從事的職業(yè)又是房產(chǎn)中介，幫忙選了個(gè)好房。

而且她的心態(tài)好，房價(jià)不漲無所謂，以后搬到日本來養(yǎng)老。而日本房產(chǎn)作為保值養(yǎng)老的投資，還是不錯(cuò)的，可以考慮。

如果你手上的錢真有富余，對日本房地產(chǎn)有信心，并且又有做外盤的渠道，其實(shí)可以不必直接在日本買房，而是買一些專門投資日本房地產(chǎn)的基金、或者信托。

我自己就入手了一點(diǎn)日本的房地產(chǎn)信托（就不給出明確名稱了）。這只信托是每月分紅，這樣即使價(jià)格不走高，拿一點(diǎn)分紅也是好的，它以往幾年的分紅都保證在年10%上下，扣除購買費(fèi)用和稅，也能保證有7%左右。

這樣的投資回報(bào)，和直接投資房產(chǎn)不相上下，占用的資金量少，流動(dòng)性又高，何樂而不為呢？

當(dāng)然，說了這么半天，不是勸國內(nèi)的朋友來日本買信托。我還是認(rèn)為，國內(nèi)的朋友與其花時(shí)間花精力跳出來做外盤，不如安安心心在國內(nèi)買熟悉、安全的產(chǎn)品，這才是正道。

量力而行，有人氣的投資未必就是適合自己的投資。

如果你手上再有閑錢，就趕緊來日本玩玩玩，買買買，享受一下日本人的貼心服務(wù)，沾沾強(qiáng)勢人民幣的光。

低日元匯率的黃金期可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但是持續(xù)多久就說不準(zhǔn)了。不僅要看日本央行，還要看中國政府的臉色。