2017年6月7日的香港房地產(chǎn)研究報告
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時間：2017/8/4
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國際管理發(fā)展研究所的研究將香港連續(xù)第二年列為瑞士和新加坡最具競爭力的經(jīng)濟(jì)體系之一，基于四個指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)表現(xiàn); 政府效率; 業(yè)務(wù)效率和基礎(chǔ)設(shè)施。
雖然香港在政府效率和業(yè)務(wù)效率上名列前茅，但該市的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和基礎(chǔ)設(shè)施落后于主要競爭對手。此外，香港在數(shù)碼競爭力方面也因新加坡，瑞典和美國而失敗。（資料來源：SCMP，2017年6月1日）
香港一直為我們高效率的商業(yè)環(huán)境感到自豪。不過，從最新的排名來看，這個城市應(yīng)該注意到，這個結(jié)果揭示了其經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性弱點(diǎn)，特別是在數(shù)字競爭力方面，因為這將限制我們的增長潛力。香港適應(yīng)不同破壞力量的能力，例如AI，F(xiàn)intech，Block-chain及其他新經(jīng)濟(jì)形式，是長遠(yuǎn)成功的關(guān)鍵。香港合作空間業(yè)務(wù)的傳播，顯示房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對新挑戰(zhàn)的能力，有助于培育創(chuàng)業(yè)和高科技的友好氛圍。
零售銷售復(fù)蘇尚未提升黃金地段的租金
經(jīng)過兩年的下滑，四月份香港零售額連續(xù)第二個月上升0.1％。然而，卻低于3月份3％的升幅。頭四個月，香港的零售額同比下降1.0％。奢侈品，化妝品，家具，服裝和鞋類業(yè)績均呈現(xiàn)正增長。電子產(chǎn)品，耐用消費(fèi)品，機(jī)動車輛和零件的銷售下降。旅游發(fā)展局統(tǒng)計顯示，四月份入境旅客人數(shù)同比增長百分之一點(diǎn)九，百分之三點(diǎn)二。最近的增長為旅游業(yè)提供了急需的救濟(jì)，去年入境旅客下降了4.5％。（來源：香港旅游發(fā)展局政府統(tǒng)計處，二零一七年五月三十一日至六月一日）
香港和大陸邊界元朗新田臨時購物中心將于七月份開放暫停兩年。彈出式出口包括214家商店，主要是餐館，精品店和消費(fèi)品商店，如嬰兒奶粉，電器和藥品。這個渠道旨在迎合大陸消費(fèi)者的涌入，緩解新界，如上水，沙田和屯門的購物區(qū)的壓力。如果這個商場取得成功，我們相信香港邊境更多的大型商場將會建成，以迎合兩岸的客戶。
雖然四月份的零售額增幅比三月份的增幅放緩，而年初至今的零售額增幅仍然是負(fù)增長，但我們預(yù)計二零零七年的零售業(yè)總銷售額將會從近兩年的跌幅中恢復(fù)，達(dá)到一位數(shù)的增長。游客人數(shù)反彈，并將支持奢侈品，化妝品和服裝的銷售。經(jīng)濟(jì)前景光明，就業(yè)市場穩(wěn)定，占本地零售市場70％的國內(nèi)消費(fèi)將繼續(xù)上漲。不過，我們認(rèn)為，今年余下時間，黃金地段的租金仍將保持疲軟，而奢侈品牌仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度，并等待有關(guān)零售市場持續(xù)復(fù)蘇的更多證據(jù)。
啟德商業(yè)記錄的價格為九龍東辦事處市場的積極跡象
南豐發(fā)展以創(chuàng)紀(jì)錄的246億港元（31.6億美元）贏得了最新的啟德商業(yè)用地。總建筑面積達(dá)191萬平方尺，價格為每平方尺12,863港元（1,670美元），比市值預(yù)期高出7％，達(dá)143億港元至23億港元（18.4億美元至29.95億美元），或每平方尺7,500港元至12,000港元（962.54美元至1,540.24美元），拍賣結(jié)果超過亨德森土地開發(fā)總額232.8億港元（29.9億美元）于五月十六日在中環(huán)支付美利路停車場地盤（資料來源：SCMP 2017年5月31日）
東九龍區(qū)將會提供由高端建筑規(guī)格及環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)組成的更優(yōu)質(zhì)建筑物。金士頓金融中心是由太古開發(fā)的九龍灣新三層甲級建筑，隨后于2016年出售給金士頓金融集團(tuán)，已開始租賃的早期營銷。該建筑物包括25個商業(yè)樓層（22個辦公樓層），樓面面積約28,462平方尺（2,645平方米），清理天花板高度為3.00-3.45米。金士頓金融中心的租金估計與九龍東市場一致。
根據(jù)最新的啟德分區(qū)計劃，南豐地盤是一個具有里程碑意義的商業(yè)大廈，最高建筑高度限制為200米，與西九龍的國際卡車相當(dāng)。創(chuàng)紀(jì)錄的價格顯示，開發(fā)商對九龍東方長遠(yuǎn)潛力的信心。由于其空置率高（二零一一年第一季為10.8％），九龍東的租金增長率落后于其他地區(qū)。不過，東九龍的租金成本較低的優(yōu)質(zhì)建筑物，對于正在尋求以降低成本轉(zhuǎn)入優(yōu)質(zhì)建筑物的租戶來說，將是有吸引力的。鑒于即將到來的地段有大量新的辦公管道，九龍東的業(yè)主可能會考慮為潛在租戶提供更長的租約期。
住宅租金居高不下，但奢侈品市場依舊疲軟
香港的住宅租賃市場自2016年四月份以來，房屋租金持續(xù)上漲，房屋租金連續(xù)上漲。差餉物業(yè)估價署已公布四月份私人樓宇租住指數(shù)的初步數(shù)字。整體住宅租金指數(shù)上漲2.5％至178.0，創(chuàng)歷史新高，主要是由于中小型單位的租賃市場活躍。單位規(guī)模以下1,076平方尺（100平方米）的年初增長分別為2.7％和1.9％。（資料來源：差餉物業(yè)估價署，二○○七年五月三十一日）
根據(jù)非洲經(jīng)委會收集的數(shù)據(jù)，香港中層管理人員的外派薪酬待遇包括現(xiàn)金薪金，福利和稅收為主要內(nèi)容，按年減少至五年期限為二千萬港元（二億六千五百五十五美元）國際在2016年晚些時候。這與高力豪華奢侈品市場的數(shù)據(jù)相一致，比2011年9月份的高峰還要低15.7％。
而對于高端市場或超豪華單位的需求應(yīng)該保持相對較軟，在全球商業(yè)前景更加光明的情況下，總體前景看好。我們預(yù)計整體奢侈品市場的租金將在2017年略有增長，但將落后于整體市場，預(yù)計跨國公司住房津貼將進(jìn)一步下滑。
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