隨著近幾年不可持續(xù)的增長，迪拜的房價(jià)仍在下滑。在2016年5月，Dubai's所有住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)（RPPI）同比下降了5.35％，根據(jù)Reidin.com。經(jīng)調(diào)整通貨膨脹后，迪拜房價(jià)下跌6.86％。
2016年度，迪拜的公寓銷售價(jià)格同比下降了5.15％（-6.67％）。同期，別墅銷售價(jià)格同比下降6.05％（實(shí)質(zhì)下跌7.5％）。迪拜的RPPI每月計(jì)算，涵蓋7個(gè)城市，8個(gè)主要區(qū)域和4個(gè)重大項(xiàng)目。
根據(jù)JLL MENA，持續(xù)的銷售價(jià)格下滑是由于：
美元走強(qiáng)使得非美國國家的海外投資者的購買力受到打擊;
降低石油價(jià)格同樣降低了附近的石油生產(chǎn)國的投資者的購買力。
迪拜物業(yè)成交量在2016年第一季度同比下降了25％，交易數(shù)量同比下降了17％。交易總額為2670億澳門元（727億美元），其中49％為銷售額，44％為抵押。迪拜的住宅價(jià)格下跌比前幾個(gè)月低，這表明市場可能接近觸底。
迪拜大部分住房需求最近來自印度，英國和巴基斯坦的買家。
相比之下，阿布扎比的全部住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)在2016年5月份上漲了1.34％。然而，在調(diào)整通貨膨脹的情況下，阿布扎比的住宅物業(yè)價(jià)格下降了0.27％。
2016年5月，阿布扎比公寓銷售價(jià)格同比下降了0.61％（實(shí)質(zhì)下跌了-2.2％）。
阿布扎比別墅銷售價(jià)格上漲3.15％（實(shí)質(zhì)1.5％）。
阿布扎比的RPPI也按月計(jì)算，覆蓋7個(gè)城市和4個(gè)主要地區(qū)。
據(jù)JLL MENA稱，由于完成量下降，阿布扎比在2016年第一季度的銷售價(jià)格一直保持穩(wěn)定。據(jù)Asteco稱，對高質(zhì)量住宅單位的需求依然強(qiáng)勁。Saadiyat島發(fā)展項(xiàng)目仍然是最受歡迎的地點(diǎn)，其次是Reem島和Al Raha海灘。
根據(jù)Cluttons的數(shù)據(jù)，迪拜的房地產(chǎn)價(jià)值軟化預(yù)計(jì)將在今年繼續(xù)下滑。由于全球經(jīng)濟(jì)狀況和購買物業(yè)成本較高（部分原因是聯(lián)邦抵押貸款上限）等因素，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇似乎不太可能在此時(shí)間。
德勤還預(yù)測2016年平均銷售價(jià)格進(jìn)一步下滑，表明這反映出“向更成熟的市場過渡，以及新興地區(qū)更多的負(fù)擔(dān)得起的股票和貼現(xiàn)率的增加。
“2016年的前景表明，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步軟著陸。雖然需求繼續(xù)增長，但隨著整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整到持續(xù)低油價(jià)的時(shí)期，增長速度正在放緩。
“雖然新的發(fā)展水平有很大的水平，但大部分供應(yīng)量正在多年進(jìn)行，而2016年的供應(yīng)量并不是過大的，因此2016年的前景將因需求的變化而變化而不是任何巨大的供過于待的威脅隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長（國際貨幣基金組織的最新預(yù)測是2016年實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值增長3.1％），房地產(chǎn)市場的大部分部門可能會(huì)看到軟著陸，或相對較小的價(jià)格和租金下降，“JLL MENA的研究負(fù)責(zé)人Craig Plumb說。
據(jù)JLL MENA稱，2016年第一季度，迪拜的住宅總庫存約為458,500套，阿布扎比的住宅總庫存約為246,000套。預(yù)計(jì)2016年9月，預(yù)計(jì)將有約27,000個(gè)新建住房進(jìn)入迪拜市場，阿布扎比市場約有4000個(gè)新房。
2013年推出的聯(lián)邦抵押上限已經(jīng)放緩了阿布扎比和迪拜的住房價(jià)值升值速度。此外，迪拜地政部最近將物業(yè)登記費(fèi)由2％上調(diào)至4％，以遏制物業(yè)需求。
外國所有權(quán)已大大開放：
外國人現(xiàn)在可以在迪拜的指定地區(qū)購買永久業(yè)權(quán)。
海灣合作委員會(huì)（GCC）國民可以在酋長國任何地方獲得永久所有權(quán)。
阿布扎比政府在2014年頒布了新的規(guī)定，允許外國人以固定的方式擁有在指定投資區(qū)的財(cái)產(chǎn)。以前，外國投資者一般僅限于99年租約的租賃安排。這跟阿布扎比以往的市場推動(dòng)措施。2012年，政府迫使居住在阿布扎比以外的公共部門雇員在酋長國境內(nèi)遷移。然后在2013年11月，政府取消了每年租金上漲5％的上限。
偉大的崩潰 - 歷史課
阿聯(lián)酋季度衛(wèi)生組織改變
從2002年到2008年，迪拜的房地產(chǎn)價(jià)格幾乎翻了兩番，大規(guī)模的發(fā)展使迪拜成為世界增長最快的城市之一。一些最大的項(xiàng)目包括朱美拉花園城（估計(jì)費(fèi)用為950億美元），迪拜（640億美元），瀉湖（250億美元），朱美拉棕櫚島（140億美元）和世界（140億美元）。
然后全球信貸緊縮。阿聯(lián)酋的兩家最大的房地產(chǎn)公司Amlak和Tamweel都停止提供新的抵押貸款。隨著全球金融危機(jī)的爆發(fā)，外援在2008年底失蹤。交易量暴跌。由2010年第三季度的2010年第四季度以來，外商獨(dú)資總額指數(shù)下降了50％，高于2008年第三季度。阿聯(lián)酋近乎一半的建筑項(xiàng)目價(jià)值約為11萬億美元（5820億美元），已被擱置或取消。
迪拜2011年第四季度至2012年第一季度，迪拜房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇，阿布扎比也相繼出現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長，停止了建設(shè)項(xiàng)目。從2012年1月至2014年底，迪拜的房價(jià)高漲，平均每年21.5％。
然而，迪拜的房價(jià)漲幅在2014年底有所放緩。2015年，迪拜全部住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)（RPPI）下降了11％，阿布扎比的RPPI下降了0.8％。
2015年的價(jià)格下降是由于：
全球油價(jià)大幅下挫
加強(qiáng)美元
中東的地緣政治緊張局勢
由于前幾年政府實(shí)施的冷卻措施，包括中央銀行的聯(lián)邦抵押上限，購買物業(yè)的成本較高。
九年后的基準(zhǔn)利率上漲
阿聯(lián)酋利率
在美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息之后的一天，迪拜央行決定在2015年12月17日將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至1.25％。
過去，迪拜的按揭利率按照美聯(lián)儲(chǔ)的主要利率計(jì)算，因?yàn)榈侠罚ˋED）與美元掛鉤，為AED3.67 = 1美元。2008年美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)削減關(guān)鍵利率時(shí)，阿聯(lián)酋央行被迫跟蹤美國貨幣政策，導(dǎo)致通脹創(chuàng)歷史新高，達(dá)到12.9％。
新的按揭規(guī)則
阿聯(lián)酋抵押貸款
近年來，阿聯(lián)酋的抵押貸款市場迅速擴(kuò)張。根據(jù)阿聯(lián)酋中央銀行的數(shù)據(jù)， 2015年貸款總額，墊款，透支和房地產(chǎn)抵押貸款總額增加了9.5％，達(dá)9655億迪拉姆（2629億美元），2014年上升了10.4％，2013年則上漲了2.5％。二零零一年按揭貸款由本地生產(chǎn)總值的2.7％上升至2012年的11.7％。
Tamweel是最大的伊斯蘭抵押貸款機(jī)構(gòu)之一，由于全球信貸危機(jī)，2008年11月停止交易其抵押貸款股票。
更多的固定利率抵押貸款產(chǎn)品已經(jīng)被引入。此外，2010年第四季度開始提供的“免費(fèi)”產(chǎn)品，可以讓借款人以更低的成本轉(zhuǎn)用新的貸方。
2013年，阿聯(lián)酋央行出臺(tái)了一套新的抵押條例來降溫房地產(chǎn)市場。新的LTV費(fèi)率如下：
阿聯(lián)酋聯(lián)邦抵押權(quán)（最高貸方到價(jià)值比）
第一家（業(yè)主占有者） 二手房或投資物業(yè) 非計(jì)劃購買
國民
物業(yè)價(jià)值 80％ 65％ 50％
500萬泰銖（136萬美元）
物業(yè)重估 70％ 65％ 50％
500萬泰銖（136萬美元）
外籍人士
物業(yè)價(jià)值 75％ 60％ 50％
500萬泰銖（136萬美元）
物業(yè)重估 65％ 60％ 50％
500萬泰銖（136萬美元）
資料來源：阿聯(lián)酋中央銀行，克拉頓
迪拜的新租金上限法有利于房東; 現(xiàn)在阿布達(dá)比沒有上限
阿聯(lián)酋通脹率
2013年12月18日在迪拜生效的新的租金上限法，即第43/2013號迪拜令（“新法令”）。
這項(xiàng)新法令與先前的租金上限法律（即2011年第2號法令，稱為“舊租金上限”）的上限為20％。然而，它改變了權(quán)力平衡，有利于業(yè)主，他們現(xiàn)在可以增加租賃續(xù)租的租金，或者一旦房地產(chǎn)租金比平均市場租金低11％。
新法令還明確指出，租金上限也適用于迪拜國際金融中心（DIFC）等特殊發(fā)展區(qū)和自由區(qū)。
新租賃法
當(dāng)前租金 2013年增加
如果現(xiàn)有的租金是：
等于或低于平均租金率10％ 零
比平均市場租金低11％至20％ 5％
比平均市場租金低21％至30％ 10％
比平均市場租金低31％至40％ 15％
比平均市場租金低40％以上 20％
在阿布扎比，行政會(huì)議從2013年11月10日起，取消延長每年5％的租金增長率，這意味著5％的租金上限被取消。預(yù)計(jì)這會(huì)提高租戶之間的競爭。但事實(shí)上，這對房東來說是一個(gè)混亂，他們每年都習(xí)慣把租金提高5％。
阿布扎比新的房地產(chǎn)法（2015年第（3）號）并不表示新的租金上限，建議業(yè)主現(xiàn)在可以自由設(shè)定租金。
此外，新法律規(guī)定阿布扎比市政府（DMA）為房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，履行與迪拜RERA相同的職能。國民綱要概述的改革包括：
阿布扎比所有物業(yè)項(xiàng)目的中央政府?dāng)?shù)據(jù)庫/登記冊，包括計(jì)劃外銷售;
開發(fā)商只能獲得DMA批準(zhǔn)的行政費(fèi)用，不得從投資者收取注冊費(fèi);
制定業(yè)主協(xié)會(huì)的規(guī)定;
只要擁有項(xiàng)目土地的房地產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商就可以出售非計(jì)劃單位。還需要“披露聲明”，向買家提供開發(fā)信息。
開發(fā)商營銷部門需要開設(shè)一個(gè)托管賬戶。
在“大量偏見”的情況下，非計(jì)劃買家可以終止購買。
如果項(xiàng)目延遲超過六個(gè)月，開發(fā)商將被DMA罰款。如果出現(xiàn)重大延誤，新法律允許取消項(xiàng)目或任命新的開發(fā)人員。
開發(fā)商關(guān)于結(jié)構(gòu)性建筑缺陷的10年責(zé)任期。
迪拜和阿布扎比的租金較低
據(jù)Asteco稱，2016年第一季度，迪拜和阿布扎比的住宅租金均下降。
在迪拜，公寓平均租金從上季度Q1 2016下降了2％，根據(jù)Asteco。每年的租金平均跌幅為4％。
在阿布扎比，主要住宅公寓的租金比上個(gè)季度下降了2％。新X-45454545 X- 20045 X- 20045 X- 20045 X- 20045 X- 20045 X-
在迪拜，2016年第一季度的年租金從45,000新元（12,253美元）到一居室公寓的17萬澳元（46,290美元），以及80,000澳元（21,784美元）至340,000澳元（合92,580美元） “
阿布扎比租金為一居室公寓42,000澳大利亞盾（US $ 11,436）至150,000澳大利亞（40,844美元），三居室公寓的租金為65,000澳元（US $ 17,699），至35,000澳元（US $ 95,303）。
具體發(fā)展的租金：
在發(fā)現(xiàn)花園，一居室公寓的年租金從6500新加坡元（17,699美元）到73,000德國馬克（19,878美元）; 和兩臥室公寓，從75,000澳大利亞盾（US $ 20,422）至100,000澳元（27,229美元）。
在國際城市，工作室公寓的年租金從32,000澳大利亞盾（US $ 8,713）降至40,000澳元（10,892美元），一居室公寓的租金范圍為45,000元（12,253澳元）至52,000澳元（14,159美元） 。
在位于阿布扎比高爾夫俱樂部旁邊的高爾夫花園，三臥室別墅的年租金為22,000澳元（US $ 59,905）至23萬澳元（合62,628美元）。
MBZ市的三居室公寓的年租金為65,000澳元（17,699美元）。
迪拜有吸引力的收益
根據(jù)“ 全球物業(yè)指南 ”2014年8月的調(diào)查結(jié)果，迪拜的總租金收益率中等到良好，從5.40％至7.39％。小型公寓（50 - 85平方米）的收益率較高，平均為7.29％而較大的公寓（120-175平方米）的平均產(chǎn)量約為5.71％。
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