新加坡住房價(jià)格繼續(xù)下滑，但另一方面需求急劇上升。住宅制造商的情緒也在改善，部分放寬了市場冷卻措施。根據(jù)城市重建局 （“市建局”），私人住宅物業(yè)指數(shù)在二零一一年第一季下跌2.77％，連續(xù)第十三季同比下跌 。在調(diào)整通貨膨脹的同時(shí)，房價(jià)在此期間實(shí)際下降了3.45％。
在最近一季度（即2017年第一季度季度），住宅價(jià)格下跌0.36％（-0.56 %%，通脹調(diào)整）。
所有地區(qū)的房價(jià)都下跌：
在 核心中央?yún)^(qū)（CCR） ，不落地私人住宅物業(yè)的價(jià)格下降了1.9％（-2.6％的通脹調(diào)整后），至2017年第一季度。
在 中區(qū)其他地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格同期下跌2.5％（-3.2％通脹調(diào)整）。
在 中部外部地區(qū)，房屋價(jià)格在2017年第一季下降了2％（通貨膨脹調(diào)整為2.6％）。
根據(jù)Savills的數(shù)據(jù)，高端非落地房屋價(jià)格在2017年第一季度環(huán)比下滑了0.2％，平均每平方米2,254新加坡元（約合1,631美元） 。
房價(jià)持續(xù)下滑是政府慎重考慮的結(jié)果。在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前和之后，新加坡的房地產(chǎn)市場激增，新加坡經(jīng)歷了令人驚訝的過熱市場。住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)在2010年第二季度僅有一年的空間上漲了38.2％（通脹調(diào)整了34％）。
新加坡政府明智地開始采取步驟，當(dāng)這些事實(shí)證明不夠的時(shí)候，采取了進(jìn)一步的措施。
2012年10月，將抵押貸款期限限制為35年，并將貸款價(jià)值（LTV）比率降低至30％以上的貸款（或超過65歲的貸款）。這只是十輪物業(yè)市場冷卻措施中的第一輪。
然后，賣家的印花稅（SSD）在購買一年內(nèi)出售的自有房屋上引入。稍后，印花稅向上修訂，所征收的所有者占用房屋的征稅在一年內(nèi)以銷售價(jià)格的16％征稅。其持有期由一年增至四年。在隨后的幾輪中，LTV比率下降，最低現(xiàn)金預(yù)付款增加。
盡管采取了這些措施，房價(jià)持續(xù)上漲。第六輪新增住房貸款上限為35年，35年以上現(xiàn)有貸款面臨更嚴(yán)格的LTV比率。在第七輪政府中，政府修訂了附加買方印花稅（ABSD），將永久居民（PR）首次 住宅物業(yè)購買的增幅從5％提高到7％ ，新加坡人的 第二次 住宅購買增加。
這導(dǎo)致一年內(nèi)銷售交易下降23.5％，但價(jià)格持續(xù)上漲，直到2013年底。
第八，九，十輪市場冷卻措施。
過去3年，樓價(jià)下跌11％，證明這些降溫措施是有效的。
自2017年3月11日起，政府部門放寬了市場冷卻措施，作為對(duì)銷售活動(dòng)緩慢和經(jīng)濟(jì)增長疲軟的呼聲的回應(yīng)。
現(xiàn)在，賣方在購買三年之后，從四年起，印花稅現(xiàn)在可以支付，每一級(jí)的稅率都減少了4％。新購買價(jià)格在購買后第三年銷售的物業(yè)的4％，到第一年銷售的12％。
總的償債比率也有所緩解。貸款義務(wù)不能超過總收入60％的要求，不再適用于貸款（LTV）比率為50％以下的按揭貸款。
仲量聯(lián)行（JLL）的OngTeckHui先生說：“放松政策可能被視為冷卻措施的開始，預(yù)計(jì)這將導(dǎo)致更多的買家回到市場。“買家會(huì)認(rèn)為市場是觸底，希望價(jià)格回升。”
結(jié)果，市場情緒有所改善，需求強(qiáng)勁增長就證明了這一點(diǎn)。根據(jù)城市重建局的統(tǒng)計(jì)，新增私人住宅單位在2017年第一季度的銷售額比上年上升了一倍多，達(dá)到二千九百六十六間 。雖然其他因素，如低利率和較實(shí)惠的房價(jià)，也促使近期銷售額大幅增長。
盡管政策逆轉(zhuǎn)，但很多本地物業(yè)專家認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的寬松政策依然不大可能。
ERA Realty網(wǎng)絡(luò)新加坡的 Eugene Lim表示：“政府正在采取一個(gè)循序漸進(jìn)的方法，以免在過去三年中取消穩(wěn)定的努力。“我不認(rèn)為進(jìn)一步寬松將會(huì)如此快。
據(jù)當(dāng)?shù)匾恍┑禺a(chǎn)專家介紹，新加坡房屋市場預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月會(huì)進(jìn)一步改善，因?yàn)樵S多投資者被引進(jìn)市場。
OngTeckHui表示：“隨著交易量的增加和不同市場價(jià)格的漲幅呈現(xiàn)溫和上漲或下降的趨勢，私人房屋銷售市場似乎在未來幾個(gè)季度呈現(xiàn)觸底反彈，只要投資者保持正面，并且阻止重大的外部沖擊。
根據(jù)貿(mào)易和工業(yè)部的統(tǒng)計(jì)，新加坡的經(jīng)濟(jì)在2017年第一季度比前一個(gè)季度增長了2.5％。經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)今年將增長2.2％，2016年增長2％，2015年增長1.9％，2014年3.6％，2013年5％，2012年3.9％，2011年6.2％，2010年15.2％根據(jù)國際貨幣基金組織。
區(qū)域物業(yè)價(jià)格變動(dòng)
這些是一些主要住宅開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格（根據(jù) 第一太平戴維斯第一太平保險(xiǎn) 報(bào)告）：
在Clement Canopy，位于OCR的Clementi Avenue 1，價(jià)格范圍從每平方米1,187新加坡元（US $ 859）到1,501新加坡元（1,086美元）。2017年第一季度
在Grandeur Park Residences，位于OCR的Bedok South Avenue 3，價(jià)格范圍從每平方米970新元（US $ 970）到1,592新元（US $ 1,152）。
在位于OCR Choa Chu Kang Avenue 5號(hào)的iNz Residence（EC），價(jià)格范圍從每平方米689元（US $ 499）到843新元（US $ 610）。
在PLQ的Park Place Residences，位于RCR的PayaLebar Road，價(jià)格范圍為每平方米1,579新元（US $ 1,143）至2,184新加坡元（1,581美元）。
需求急劇上升、新加坡住宅出售
新加坡的住宅需求現(xiàn)在急劇上升。根據(jù)市建局的統(tǒng)計(jì)，2017年第一季交易量同比增長83％至5,202個(gè)。
未完成私人住宅物業(yè)銷售同比上升93％至二零一一年第一季度的2,619個(gè)單位。
私人住宅物業(yè)完成量同期增長近六倍，達(dá)到343個(gè)單位。
分銷額同比下降20％至70單位。
同季銷售額同比回落62％至2170套。
需求因地區(qū)而異：
在 核心中央?yún)^(qū)，房地產(chǎn)銷售在第一季度2017同比上升了25％，至729臺(tái)。
在 中部地區(qū)，2017年第一季度的銷售額同比增長了一倍多，達(dá)到一百五十九個(gè)單位。
在 中部外部地區(qū)，銷售同比增長92％至2964臺(tái)。
利率非常低、新加坡漲價(jià)
90年代后期，住房貸款利率大幅下降。從1998年的8.07％的平均水平來看，2014年15年期住房貸款利率下降到2.93％。
根據(jù)馬來西亞證券交易所統(tǒng)計(jì)，2015年15年期住房貸款利率在2015年上升至3.22％，至2016年為3.41％。然而，到2017年4月，平均住房貸款再次下滑至3.16％。
新加坡的貸款利率在過去十六年一般保持穩(wěn)定。目前，主要貸款利率為5.28％，為2014年1月以來的5.35％，而之前為2008年1月以來的5.38％。由于像大型企業(yè)一樣，銀行最好的（主要）客戶對(duì)利率變動(dòng)相對(duì)沒有彈性，調(diào)整了主要貸款利率對(duì)通貨膨脹影響微乎其微。因此，主要貸款利率保持穩(wěn)定。
另一方面，住房貸款利率雖然與主要貸款利率（PLR）有關(guān)，但由于住房借款人對(duì)利率變動(dòng)較為敏感，因此更頻繁地進(jìn)行調(diào)整以控制通貨膨脹。資金有相當(dāng)大的影響。可變利率抵押貸款主導(dǎo)新加坡市場，使利率變動(dòng)對(duì)抵押貸款家庭產(chǎn)生快速和戲劇性的影響。
新加坡住房貸款
調(diào)整抵押貸款利率，加上政府對(duì)土地使用權(quán)和所有權(quán)的限制，雖然大大降低了8 - 9年的利率，但卻有助于預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。
新加坡的抵押貸款市場是亞洲最發(fā)達(dá)的市場之一。過去二十年來，由于1990年的國內(nèi)生產(chǎn)總值約占8％，1996年的國內(nèi)生產(chǎn)總值的15％，2006年的國內(nèi)生產(chǎn)總值的27％，到2016年的國內(nèi)生產(chǎn)總值的46.8％，出現(xiàn)了大幅增長。根據(jù)新加坡金融管理局 （MAS）的統(tǒng)計(jì)，2017年至2017年4月期間為1933.5億新加坡元（1339.4億美元 ）。
在新加坡，可變利率抵押貸款與新加坡銀行同業(yè)拆借利率掛鉤。典型的SIBOR可調(diào)整利率抵押貸款如下所示：
期 利率（pa）
第一年 0.75％+ 1個(gè)月SIBOR
第二年 0.75％+ 1個(gè)月SIBOR
第三年 1.00％+ 1個(gè)月SIBOR
第四年 1.25％+ 1個(gè)月SIBOR
因此，按揭利率包括兩個(gè)部分：a）差價(jià)或保證金b）指數(shù)，通常是新加坡同業(yè)拆借利率（SIBOR）。
新加坡政府在武裝中還有其他武器。它還通過政府土地銷售（GLS）投標(biāo)來控制土地利用的供應(yīng)和區(qū)域。此外，新加坡土地管理局（SLA）限制了外國對(duì)地產(chǎn)的所有權(quán)。
新加坡租金指數(shù)
近年來對(duì)于出售房屋的需求疲弱，對(duì)租賃市場產(chǎn)生了溢出效應(yīng)，因?yàn)槲词鄢龅淖》看媪颗c現(xiàn)有租戶數(shù)量有限的現(xiàn)有租金相比較。在需求方面，由于更嚴(yán)格的移民政策，外派人員下降。
根據(jù)“ 全球物業(yè)指南” 于2016年5月進(jìn)行的研究，新加坡高端公寓的公寓產(chǎn)量仍然很差，約為2.5％ 。小型公寓的產(chǎn)量比大型企業(yè)高出一點(diǎn)，與大多數(shù)房地產(chǎn)市場一樣。但這些收益本身并不是擁有該國財(cái)產(chǎn)的理由。
Orange Tee Consultancy發(fā)布的最新報(bào)告支持這些數(shù)據(jù)。新加坡私人公寓的平均租金收益率，核心中心地區(qū)的最低2.9％，至中部地區(qū)其他地區(qū)最高為3.2％。在中部外部地區(qū)，租金收益率從2012年的3.9％下降至3.3％。
根據(jù)市建局的統(tǒng)計(jì)，二零一一年第一季，私人樓宇的租住房屋指數(shù)較上季下跌百分之零點(diǎn)九。同期，私人樓宇租金指數(shù)環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，而非落地樓盤環(huán)比下降0.7％。
今年第一季度，全部三個(gè)地區(qū)的租金均下降：
核心區(qū)域租金同比下降2.34％
中部地區(qū)租金同比下降2.5％
中部外部地區(qū)租金同比下降5.2％
這得到了仲量聯(lián)行公布的數(shù)字的支持，該數(shù)字顯示，該國奢侈品主要市場的租金總額在2017年第一季度下滑了1.3％。
Edmund Tie＆Company公司在2017年第一季度的報(bào)告中說：“我們預(yù)計(jì)非陸地物業(yè)的租金將進(jìn)一步放緩，盡管黃金地段和增長集群的選擇發(fā)展租金仍將保持彈性。
去年出租率最高的發(fā)展：
Bedok的Eastcoast套房擁有最高的總租金收益率為5.7％
在 The Clift，位于市中心，總租金收益率為4.8％
在 皇后鎮(zhèn)的Vista Park，總租金收益率為4.7％
在 公園西，位于克萊門蒂，總租金收益率為4.6％
在 盛康江 河谷，租金總收益率為4.4％
其他發(fā)展情況平均為4.3％，其中包括 卡爾斯坎德的凱里斯代爾 ， 凱恩斯 市中心的 Skysuites @ Anson ，武吉知馬的 Glentrees ，市中心的 圖標(biāo) ，淡濱尼的梅爾維爾公園，以及 PasirRis的Loyang Vallet。
新加坡中心公寓 費(fèi)用US $（買入） 月租（美元） 產(chǎn)量（pa）
120平方米 1649760 3,498 2.54％
200平方米 2666200 5874 2.64％
荷蘭路，河谷路，烏節(jié)路和唐林路 資料來源：全球財(cái)產(chǎn)指南，2016年5月15日
自2014年以來，在中環(huán)以外已經(jīng)建成了很多寬敞的公寓。據(jù)CBRE執(zhí)行董事（住宅）陳譚表示，許多外派人士從核心中心地區(qū)遷往中部以外的郊區(qū)和邊緣地區(qū)。
新加坡住宅租金指數(shù)
“然而，仍然有這樣一個(gè)高級(jí)管理層和企業(yè)主的這個(gè)crèmede lacrème，他們對(duì)于增加租金沒有彈性，而豪華高端住宅仍然是他們唯一的住所選擇。核心中部地區(qū)是為深港外籍人士而設(shè)。對(duì)于這類租戶而言，只有Draycott，Claymore和Nassim地區(qū)的一些發(fā)展項(xiàng)目才能滿足他們的需求，因此這些開發(fā)項(xiàng)目的租金不太可能從高水平上漲。“Savills Research表示。
新加坡有一個(gè)小私人租賃部門，主要服務(wù)于外籍人士。在當(dāng)?shù)兀?1％的租賃單位都是由HBD擁有的。
由于相對(duì)于其他類型物業(yè)的價(jià)格較低，新加坡99年租賃物業(yè)的租金收益率最高。
Orange Tee Consultancy表示：“租戶一般不關(guān)心房地產(chǎn)的租賃期，租賃物業(yè)往往比純粹的租賃收益具有優(yōu)勢。”
新加坡私人住宅供應(yīng)
“因此，在接下來的幾個(gè)月中，開發(fā)商有望在提高買房人心情的同時(shí)，在黃金地段推出或重新啟動(dòng)項(xiàng)目。這些高端項(xiàng)目可能包括GuocoLand河谷的馬丁現(xiàn)代，城市發(fā)展有限公司在Leonie山的新Futura和Bukit Sembawang在圣托馬斯步道的公寓發(fā)展。
2017年第一季度推出的新加坡項(xiàng)目介紹
項(xiàng)目 位置 開發(fā)人員 估計(jì)沒有 的單位
Artra Alexandra View，RCR FEC Skyline私人有限公司 400
公寓發(fā)展 圣托馬斯步行，CCR 武吉三巴旺景觀私人有限公司 250
百公園（EC） OCR Yio Chu Kang路 海湖房地產(chǎn)有限公司 531
馬丁現(xiàn)代 馬丁廣場，CRC First Bedok Land PteLtd 450
Moulmein27 Moulmein Rise，CCR 27MR有限公司 63
新Futura 萊昂山路，CRC 市陽光控股有限公司 124
海濱公寓 Siglap Link，OCR 東維特有限公司 841
布魯克斯I＆II 春天步行，OCR 加冷發(fā)展（私人）有限公司 61
水晶（地層） 戰(zhàn)爭哈桑驅(qū)動(dòng)，OCR 三巴旺莊園有限公司 80
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