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香港房價和房產現狀及歷史表現

來源:亞洲購房網作者:亞洲購房網時間:2017/8/2

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  香港房地產市場繼續上漲。根據二零一七年二月份,香港住宅物業價格指數飆升14.29%(通脹調整為14.4%),較去年同期按年下跌6.11%(-8.82%通脹調整)大幅回落,據該  評級物業估價署(RVD)。二季度住宅物業價格在2017年2月份上漲1.99%(通脹調整后為1.89%)。
  
  香港多年來實際收入幾乎停滯不前。但從2003年到2015年,房價漲了三倍。
  
  房地產需求由政府嚴格的發展條例,低利率和貨幣穩定的組合推動; 而政府控制的土地供應卻繼續減少。盡管政府決定自2016年11月起開始對所有非首次購房者征收印花稅,但最新房價上漲。需求急劇上升。房價上漲正在加速。住宅建設活動急劇上升。
  
  較小的物業價格漲幅最大。價格在40平方米以下的公寓。在二零一七年二月份的一年中,飆升了十六點三,和40-69.9平方米的公寓。上漲13.9%。公寓價格70-99.9平方米。上漲1.5%,而公寓價格為100-159.9平方米。增長7.8%。尺寸大于160平方米的公寓的價格。2017年2月份同比上漲5.9%。
  
  根據RVD數字,香港的物業交易總數由二零一七年二月份的二千零七十七宗,增至同期的三百四十六點六億港元(約合47億港元),增幅為二千零四十七宗。
  
  住宅建設活動也強勁上漲。根據RVD的數據,2016年的完成量從去年同期上升了29.4%,達到14,595個單位。據悉,房屋開工率從2016年上升至2016年的25,500臺,是2000年以來的最高水平,根據運輸和住房局。
  
  平均房屋價格,2017年2月
  
  平均房價(港幣/平方米) 年度變動(%)
  
  物業尺寸 香港 九龍 新界區 香港 九龍 新界區
  
  小于40平方米 145378 119838 115813 16.3 11.5 20.6
  
  40 - 69.9平方米 150376 127761 98781 13.9 16.0 18.3
  
  70 - 99.9平方米 175976 166049 106090 1.5 14.0 13.0
  
  100 - 159.9平方米 209456 162770 100375 7.8 14.9 8.1
  
  大于160平方米 199533 438692 99134 5.9 - 51.6
  
  資料來源:評級與評估部門(RVD)
  
  2008年至2013年,由于全球金融危機后大量資金驅動,房價大幅上漲134%(通脹調整為95.7%)。
  
  由于政府制冷措施,市場在2014年上半年放緩,房價僅上漲2.9%。但2014年下半年住房市場迅速回升,2014年第四季度的價格上漲了13.6%,2015年第一季度為19.6%,2015年第二季度為20.4%,2015年第三季度為15%。短暫的房地產市場下滑2015年第4季至2016年第3季度,由于香港經濟增長放緩,旅客人數下降,房屋價格在2016年底迅速回升。
  
  香港的貨幣與美元掛鉤,使借款成本接近歷史低點,刺激了物業需求的持續增長。
  
  在國內外需求強勁,經濟狀況好轉的情況下,香港房地產市場預計在未來數月保持強勁。
  
  “國際需求強勁,中國大陸買家一直在投資香港的住宅物業作為對沖可能進一步貶值的人民幣”,高力國際表示。
  
  “開發商采取銷售策略,例如提供抵押融資,印花稅折扣和減少單位規模以確保購買興趣”,高利貸的需求將不受新策略的影響。報告補充說。
  
  根據政府統計處統計,根據政府統計處的統計,2016年經濟增長率為1.9%,2015年增長率為2.4%,2014年為2.7%,2013年為3.1%,2012年為1.7%。預計今年經濟將有所改善,預計GDP增長2%至3%。這與國際貨幣基金組織  (IMF)今年預測增長2.4%是一致的。
  
  香港房地產市場仍然是世界上最難受的
  
  在二零零九年,雖然樓價在美國徘徊,但香港的房屋市場正在超速發展。
  
  2009年,住宅物業價格大漲28.5%(通脹調整為26.5%)
  
  2010年房價上漲21%(通脹調整為17.7%)
  
  2011年房價上漲11.1%(通脹調整為5.1%)
  
  2012年房地產價格上漲25.7%(通脹調整21.2%)
  
  2013年房地產價格上漲7.7%(通脹調整3.3%)
  
  2014年,物業價格上漲13.6%(通脹調整為8.2%)
  
  2015年,物業價格上漲了2.4%(通脹調整為0.1%)
  
  2016年房地產價格上漲7.8%(通脹調整為6.6%)
  
  連續第七年,香港的房地產市場被“ 第十三屆國際住房負擔能力調查”2017年評為世界上最無法承擔的。平均房價是2016年全年家庭中年總收入的18.1倍,從2015年的19倍,2014年的17倍和2013年的12.6倍。
  
  這符合美世 2016年“生活成本調查報告”,將香港列為世界上最昂貴的外籍人士居住城市,比去年第二高。
  
  根據   2016年9月發布的“ 瑞銀房地產泡沫指數 ”,盡管香港房價在報告發布時下跌,但香港仍處于“泡沫風險地區”。瑞銀指出:“最近的價格下跌只是輕微的緩解,因為購買一個單位成本超過18年的收入。
  
  政府關閉印花稅漏洞
  
  2016年11月,政府將所有物業交易的印花稅提高至15%,首次購房者只收4.25%。然而,由于投資者利用較低的稅率,房價上漲繼續加快,因為單筆交易中多次購房的數量激增。
  
  香港物業銷售
  
  為了彌補漏洞,政府最近宣布,首次購房者在單一合同中收購多于一個物業時,將從2017年4月開始收取適用于購買第二財產的15%的印花稅。
  
  香港行政長官梁振英說:「雖然在一份合約中購買多個單位占住宅單位交易的一小部分,但有顯著的增長趨勢。
  
  近年來,香港政府傾斜樓價上漲:
  
  2010年11月,政府在六個月內對房地產轉售15%的“費用稅”(雖然2014年5月的規定有些放松),印花稅增加了8.5%,物業價值港幣2,000萬元(260萬美元) 或者更多。
  
  2012年10月26日,政府對外國人購買物業征收15%的額外稅。
  
  2013年2月,政府將所有物業交易的印花稅加倍,價值超過200萬港元(257,902美元),但此舉已于2014年5月結束。
  
  2013年4月,“買賣房屋(第一手銷售)條例”,以遏止買賣人不誠實的銷售行為。
  
  2015年2月,政府要求購買房屋價值700萬港元(90萬美元)的自用住宅物業進行較大的預付款。
  
  物業銷售飆升
  
  根據RVD數字,香港物業交易總數于二零一七年二月份上升了2.3倍,而同期銷售額則翻了三倍。
  
  2017年2月
  
  根據香港金融管理局  (金管局)的統計,一級市場 物業銷售額由一年前的七百六十七份上升至二千一百一十二只,總交易金額翻一番,達五十一點九億元(8.88億美元)。
  
  二級市場  物業銷售額同比上升近三倍,達3,569元,交易價值上漲2.25倍至129.9億港元(16.7億美元)。
  
  利率上漲
  
  香港利率
  
  香港的貨幣自一九八三年十月以來一直掛在每美元7.8美元左右,所以當美聯儲提高利率時,香港的利率也會有所增加。
  
  哈卡在2017年3月將基準利率上調25個基點至1.25%,是美聯儲類似舉措后三個月的第二次。盡管如此,最優惠的貸款利率在2017年3月份保持不變,為5%。從2008年12月的聯邦基金利率由1%下降至0.13%,下降至5.25%至5%。
  
  二零一七年二月,按最佳貸款利率計算的新增按揭貸款利率平均升幅為3%,高于上月的2.6%。同期,新增按揭貸款平??均固定利率從上月的1.8%上升至1.9%。
  
  新抵押貸款大幅上漲
  
  根據香港金融管理局(金管局)的數據,二零一七年二月份的住宅按揭貸款總額較去年同期上升5.1%至1.13萬億港元(1453.5億美元  )。  2016年,按揭市場規模相當于GDP的近45%。
  
  香港未償還貸款
  
  2017年2月份,新增住房按揭貸款幾乎翻了一番,達到7,404個,比去年同期的3,926個。同樣,二零零七年二月份新批準的住宅按揭貸款的價值為港幣二百七十六億元(35.5億美元),較去年同期的117.6億港元(十六億四千六百零十億美元)大幅上漲。
  
  抵押貸款拖欠比率(超過3個月)及重組貸款比率均在二零零七年二月份維持不變,分別為0.04%及0%。
  
  香港租金收益率下跌; 租金上漲
  
  香港租金收益率
  
  所有財產類別的租金收益率普遍下降。2017年2月
  
  物業A類(物業面積40平方米及以下)租金收益率為2.9%,略低于去年同期的3%。
  
  物業B類(40至69.9平方米)的租金收益率為2.6%,低于去年同期的2.7%。
  
  物業C類(70至99.9平方米)租金收益率為2.5%,略低于去年同期的2.6%。
  
  物業D類(100至159.9平方米)租金收益率為2.3%,略低于去年同期的2.4%。
  
  物業E類(160平方米及以上)租金收益率為2%,低于去年同期的2.3%。
  
  香港價格租金
  
  香港租金收益極低,可歸因于近年房價急劇上漲。香港不是一個“典型”的市場。富豪選擇以公寓的形式來放置資產,作為多元化資產保障策略的一部分,如摩納哥和新加坡。這樣的市場通常比較“正常”的住房市場具有較低的租金收益率。
  
  香港的小型公寓租金上漲,而大型公寓則下跌。
  
  2017年2月
  
  公寓面積小于40平方米。同比上漲5.4%,平均每平方米港幣429元(US $ 55)。每月。
  
  租金為40-69.9平方米。公寓同比飆升14.7%,至每平方米414港元(53美元)。每月。
  
  租金為70-99.9平方米。公寓按年上升1.2%,至每平方米417港元(54美元)。每月。
  
  租金為100-159.9平方米。公寓同比下降3.4%至每平方米422港元(54美元)。每月。
  
  公寓面積超過160平方米。同比下降6.2%,每平方米港幣408元(52美元)。每月。
  
  平均租金,2017年2月
  
  平均租金(港幣/平方米) 年度變動(%)
  
  物業尺寸 香港 九龍 新界區 香港 九龍 新界區
  
  小于40平方米 429 336 289 5.41 9.09 16.06
  
  40 - 69.9平方米 414 319 249 14.68 10.76 12.16
  
  70 - 99.9平方米 417 337 254 1.21 5.97 10.43
  
  100 - 159.9平方米 422 335 276 -3.43 -0.59 -1.78
  
  大于160平方米 408 563 213 -6.21 62.72 -13.41
  
  資料來源:評級與評估部門(RVD)
  
  住宅建筑興起
  
  根據RVD統計,2016年的完成量從去年同期上升了29.4%,達到14,595臺。從2007年到2015年,每年平均達到10,500個單位,低于2000年至2006年的25,000個單位。
  
  2016年:
  
  甲類達成飆升84.4%,達3,937臺。
  
  B類完成飆升42.4%,達到7,162臺。
  
  C類完工下降35.5%,達1,413臺。
  
  D類達成數下降了9.9%,達到1,325臺。
  
  E類完成量上升了67.3%,達到758臺。
  
  同樣,從二零零六年起,香港的住房開工量比一年前高出了80%,達到25,500臺,是2000年以來的最高水平。
  
  如何解決香港的住房危機?
  
  行政長官梁振英認為,增加供應是香港各類住房問題的“最終解決辦法”。
  
  梁錦松說:「香港的房屋問題歸結于土地用途,這不是技術性問題,而是一個概念性問題。」
  
  香港幾乎所有的土地都是由政府所有,但出租私人使用。
  
  香港完工
  
  政府的計劃是在2017-18財政年度內出售28個新的私人土地,預計將提供近19,000個新單位。私人樓宇的土地供應總額,包括市區重建,私人重建項目,鐵路物業,預計在本財政年度將足以興建近32,000個新單位。
  
  近日政府在未來十年推出計劃興建約46萬套,其中包括二十萬個公屋單位和八萬個資助單位。在私營部門,預計在未來三到四年內,大約有94,000個單位可供買家使用。
  
  2015年全年住房總量為1,145,454臺,比上年增長1%。
  
  溫和的經濟增長
  
  香港gdp通脹
  
  根據政府統計處統計,根據政府統計處的統計,2016年經濟增長率為1.9%,2015年增長率為2.4%,2014年為2.7%,2013年為3.1%,2012年為1.7%。
  
  該國商品出口在2016年下降了0.5%,2015年下降了1.8%,商品進口下降了0.9%,下降了4.1%。2016年銷售額下降了8.1%。
  
  旅游局發現,2016年旅客人數下降了4.5%,2015年下降了2.5%,是2003年以來最嚴重的嚴重急性呼吸綜合征(SARS)疫情爆發的最糟糕的數字。下降主要是由于來自中國大陸的游客人數減少,占香港所有入境旅客的近80%。
  
  旅游局董事長林建ok預計2017年將成為旅游業另一個具有挑戰性的一年,因為其與美元掛鉤的強勁貨幣使得香港海外旅客,尤其是大陸地區的旅客昂貴。
  
  然而,根據政府估計,經濟預計今年會有所改善,預計國內生產總值增長率為2%至3%。這與國際貨幣基金組織  (IMF)今年預測增長2.4%是一致的。2017年前兩個月,商品出口和進口分別增長6.7%和9.3%。
  
  香港的小開放經濟在很大程度上取決于不能控制的變數 - 旅游支出,貿易收入和外國貨幣流入。2004年至2007年間實際國內生產總值平均增長率為7.4%,2008年增長放緩至2.1%,經濟回落2.5%。經濟反彈強勁,2010年實質GDP增長率為6.8%,根據國際貨幣基金組織的數據,2011年則為4.9%。
  
  根據政府統計處的數據, 2017年3月份通貨膨脹率由去年同期的2.9%下降至0.5%  。2011年至2016年,該國通貨膨脹率平均為4%。
  
  根據國際貨幣基金組織,香港的整體通脹率預計為今年的百分之二點六及二零一八年的百分之二點七。
  
  該國的失業率仍然很低。根據政府統計處的統計,2017年第一季度的失業人數為3.2%,低于去年同期的3.4%  。根據國際貨幣基金組織,香港的失業率平均為2010年至2016年的3.5%,低于2000年至2009年的5.5%的平均水平。

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