柬埔寨的物業購買過程：根據“憲法”第44條，外國人不得在柬埔寨擁有土地。然而，外國人可以通過四種方式來控制土地：土地可以通過當地的公司購買、土地可以租賃、獲得柬埔寨公民權有權購買土地，這是政府積極鼓勵的路線。
土地有時是通過柬埔寨被提名人來買的，但這是被排除在憲法之外，并不安全。
建立土地控制的四種方式
柬埔寨金邊住宅公寓和房屋1.通過當地注冊公司購買土地
外國人經常通過一家公司在柬埔寨持有土地。這種結構為外國投資者（可以是個人或法人）的風險最小。可以舉辦一張以上的土地。但建立土地所有制公司是昂貴的，維護成本較高，租金收入稅率相當高（見上文）。
適用的立法是“柬埔寨王國投資法”（第六章，第十六條），其中規定土地所有權歸屬于“自有資本直接所有權51％以上的法定實體”持有柬埔寨公民身份的人員或法人“。此外，“允許投資者使用土地，包括長達70年的長期租賃，可應要求延長”。
土地控股公司結構有三層安全：
不同類別的股份。土地控股公司必須是柬埔寨擁有的51％，但通常由2類不同權利的股份組成，一類由外國投資者持有，另一類由當地投資者持有。例如，柬埔寨實體或個人可能享有轉讓股份和提名董事的權利較少，公司決定可能需要2/3的多數票。
少數民族控制文件。通常會制定一系列私人協議，由柬埔寨股東向外國人授予特殊權利 - 例如董事會的永久多數，或不同的授權委托書，或者是空白的股東轉讓表格。
土地安全。土地所有者通常在土地上登記抵押，這意味著未經外國人同意，不得轉讓土地。
結果不是100％的防彈 - 主要的風險是柬埔寨的伙伴。由于柬埔寨法院是腐敗的，而且通常都是通過買賣決定的，買方也應該對當地的合伙人進行有條不紊的盡職調查，以減少今后發生問題的可能性。
DFDL湄公河金邊 董事總經理Martin DeSautels說：“10年來，我們只有兩個問題。“但是如果你有問題，你必須去法庭，整理事情可能會花費很多。”
以下是組建公司的要求：
在任何授權銀行存入所需的初始資本（至少2,000萬令吉或494美元）。然后銀行將出具存款證明。
檢查商務部公司名稱的獨特性。這個過程花費大約10美元，需要五天的時間才能完成。
從柬埔寨投資委員會獲得公司注冊表（CIB 01R）。這也可以下載，費用為5美元到10美元。
公司必須有公司印章。這些通常由商務部制定，但公司可能會選擇在其他地方完成。印章費用約為15美元。
公司組織文件的摘要，如附則，備忘錄和公司章程，必須在公認的公共報紙上公布。這應該包含以下內容：
公司注冊地點
出版費用約為42美元，需要7天的時間才能發行。必須保證至少兩份報紙和申請文件的復印件才能申請注冊。
商業注冊登記手續需要在成立后一個月內和/或商業運營開始前30天內進行。以下文件需要提交商務部書記官長：
注冊申請表復印件
組織章程大綱及公司章程（2份）
符合聲明（2份
授權報紙出版申請（2份）
董事及股東身份證或護照復印件（2份）
董事及股東照片（2份）
宣布董事無罪（2份）
股份貢獻決定（2份）
注冊文件必須由金邊稅務局蓋章并通過。這可以在一天內完成。費用為26美元。
實體稅務局需要進行稅務登記。
勞動部在開始營業，聘用或者解雇員工時必須得到通知。
柬埔寨金邊度假屋 2.通過租賃控制土地。
長期租賃是外國人控制柬埔寨土地的另一種常見方式。例如，超級豪華的金邊萊佛士樂皇家酒店是長期租賃的。長期租賃給予出租人所有開發土地所有必要權利 - 例如，他可以以自己的名義獲得施工許可。
這是一個非常簡單的結構，但不如公司結構安全。
土地從私人業主出租的最大期限是無限制的 - “土地法”中的時期是無限期的。一般租期為50年，70年，99年。超過15年的租賃必須在土地辦公室登記。在國有土地上，最長可達40年，有擴展的可能性。
對所有者進行背景調查是至關重要的，如在土地所有制公司的情況下。從一個貪婪，政治上良好關系的業主出租可能是災難性的。
租賃合同通常內置的保障措施包括：
爭議解決通常由柬埔寨以外的合同，例如在新加坡。這不如廣泛認為的那樣有效，因為許多土地糾紛不涉及合同本身的爭議，而是涉及其他事項。此外，柬埔寨法院經常拒絕承認外國仲裁或重新審視仲裁法院已經決定的問題。
經常插入一個條款，要求所有者獲得承租人的許可。或防止業主出售，除非新業主承認租賃。
另外，可以向土地局登記“塊銷售通知書”，指示辦公室不經租賃業主許可而出售土地。
租賃結構目前存在兩個問題。
問題1 - 租賃期滿時建筑物的所有權
租賃完成后，誰擁有建筑物是不安定的。建筑物的二樓和三樓顯然屬于承租人，可以登記所有權。因為一樓的業主也擁有土地，根據“土地法”，一旦租約完成，建筑物的業主是土地所有者。但根據“投資法”（涵蓋注冊稅收優惠的公司），這些建筑物由出租人擁有。
這個問題可以通過修訂的“土地法”和其他地方的修改來解決：“據報道，柬埔寨當局考慮設立一個單獨的登記冊來登記建筑物的所有權。Sciaroni＆Associates的 Matthew Rendall說，這將向前邁出一大步。這樣的登記冊將實施“投資法”條款。
問題二 - 土地注冊處不可錄取租約
到目前為止，土地注冊處的業權可以記錄在案。“我聽說現在他們正在注冊，”Rendall說。“如果是這樣，這是另一個重要的發展，這將大大提高租賃者的安全。”
通過獲得柬埔寨公民身份來購買土地。
取消柬埔寨公民身份是獲得購買土地的權利的一種方式，政府令人鼓舞。如果在柬埔寨進行重大投資，公民申請將被考慮。重要的是要確保內政部，部長理事會和總統都同意授予公民身份。
4.通過提名結構購買土地
經常被投資者使用，因為它是簡單和便宜的，被提名人的結構忽視了憲法禁止外國人對財產的直接所有權，是所有土地律師非法和強烈的氣餒。
以下是結構如何工作。投資者與土地持有人簽署信托協議：“我把這塊土地交給你”，土地被抵押，租給外國人。
采取這種結構的后果可能是國家征用或強制出售土地。
土地所有權
1975年至1979年期間，柬埔寨沒有私有土地所有權。在這段期間幾乎所有的法官都遇害，所有的記錄都被毀了。1989年頒布了“土地法”。2001年頒布了新的“土地法”。正在進行進一步的修訂。
在文件方面有兩種土地所有權：
“ 占有權”（占有權）是以占有權為基礎，由當地村長主管頒發的。在土地辦事處登記的
“硬標題”，并以占有權為基礎的所有權索賠。
雖然“軟標題”有點弱，但它適用于柬埔寨幾乎所有的土地。“我的經驗是，地方一級的注冊與國家級注冊一樣安全，”Sciaroni的Matthew Rendall說。“沒有那么大的風險，你也避免注冊成本。”
但是，租賃和抵押不能在占有權利所有權上登記。
對私人土地的擁有權可以轉為硬權，但這涉及到支付4％的轉讓費用并且耗時。大多數業主寧愿等待世行貸款計劃的轉換，這不會涉及4％的轉賬費用。
邊界問題
最常見的土地所有權問題之一是邊界爭端。注冊邊界很重要，否則外國所有者可能會參與不可爭議的法律糾紛。同樣，外國業主也應當防范擅自占地者，例如搭建籬笆和雇用警衛。
什么標題搜索可以揭示
柬埔寨金屬物業和房地產
進行標題搜索很重要。知道是誰是重要的，所以買方不支付錯誤的人。標題搜索也將揭示登記的抵押貸款和其他產權負擔。
請記住，在標題搜索中不可見的其他轉移障礙，例如高級政治家的要求。
買方通常不會獲得實際的搜索標題，因為這是賣方唯一的所有權證據。所以買家會得到一個標題的副本。確保它是最近的副本很重要。
所有權轉讓
土地辦公室不能完成轉讓，直到他們看到收到的轉讓稅和土地辦公費用的支付證明。
雖然注冊費是正式的4％，但這個金額實際上是沒有征收的。每個地籍辦公室以不明確的方式計算一定數量，通常約為1.5％至2％。通常，地籍官員將在合同上寫下與實際價格不同的交易價格。
一個當地的房地產經紀人說：“只有兩種情況我見過4％的付款。” “一個是世行交易; 另一個是德國人，他想向他的公司報告真正的價格。“
除了4％（實際上1.5％-2％）：
有800美元到1000美元的“服務費”，支付給地籍辦公室，其中包括所有其他“服務費”。
根據類型 - 商業，住宅或農村，按照土地和建筑物的絕對尺寸繳納稅款。
出售時，由地籍官員計算的未使用的土地稅。
土地支付通常需要3個階段：
存款10％
第二筆付款10％
余額 - 80％。通常，在標題轉換為“硬標題”之前，余額不會被支付。
注冊財產的整個過程大約需要56天才能完成。
很少有柬埔寨人會使用公證人或律師。
當地的房地產經紀人說：“你付兩倍。“如果你通過律師，他只是做地籍官員。所以選擇一個好的地籍官員，用律師做盡職調查，但要付給他這份工作。“但是外國人需要建立一個土地所有制公司，或者建立一個水密的租賃結構，這個過程的復雜性它或多或少是雇用律師的必要條件。
交易成本表
4％的轉讓稅轉讓稅按物業評估價征收。物業的評估價值通常是以總平方米，土地的位置，使用等因素為基礎的。
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