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香港樓價2017年又有大動作!

來源:亞洲購房網作者:亞洲購房網時間:2017/7/21

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  2017年6月9日,香港分公司最新發布的《香港土地及住宅市場回顧》報告指出,香港住宅價格自97年回歸二十年后,已超過當年市場高峰期價格最多達到75.9%。中資開發商繼續涌入香港土地市場,囊括年初至今香港政府招標出售的全部住宅地皮。
  
  土地市場
  
  中資開發商于1997年末樓市泡沫破裂后退出香港住宅土地市場,直至2011年才逐漸重新投資于香港土地市場。以成交總額計算,中資開發商通過政府賣地所購得的住宅地皮比例已由2011年的1%增至2017年初至今的100%。購得地皮的中資開發商更趨多元化。
  
  若以地皮最高可建樓面面積計算,中資開發商2016年購得的住宅地皮,已較2015年增加一倍至400萬平方呎。年初至今,購得住宅地皮的可建樓面面積已超過2013、2014及2015年全年的數字。
  
  目前中資開發商占港交所上市的地產發展公司總市值62%,意味中資在香港的住宅市場仍有極大的發展空間。
  
  香港金融管理局于5月推出限制開發商借貸的措施,針對以高借貸比率融資以支付地價及建筑成本的開發商。部分項目的借貸額,明顯高于地價。中資開發商比起本地開發商更傾向于購地后立即融資,借貸占地價最多達47%。然而,部分本地開發商隨后會進行銀團貸款,個別借貸總額最高達275%,或因此引起金管局關注。
  
  國際董事兼亞洲估價及顧問部總監劉振江表示:“我們相信措施將限制借貸比率及增加收購和發展地皮的成本。對借貸比率低的本地大型開發商影響不大。然而,中小型開發商現金欠充裕,購地意欲將會減低。”
  
  住宅市場
  
  初步數據顯示,即使政府推出印花稅等冷卻樓市的措施,中小型住宅和豪宅資本值在今年前5個月分別上升9.1% 及7.5%;較1997年樓市高峰期高出最多75.9%,更已從全球金融風暴后的谷底反彈最多140.5%。
  
  住宅租務市場的交投在今年首5個月轉趨活躍,不過最優質的豪宅空置率見上升,租金壓力加大,同期僅微升0.8%。
  
  由于房價創新高,開發商積極增建小單位以維持單位總價于可負擔的水平。目前正興建的住宅單位的平均面積為600平方呎,為2001年以來最小。
  
  目前一般住宅的平均售價為700萬港元。此外,5月底住宅家庭的房貸月供和月收入比例為47%,較97年的100%水平健康,市況較穩健。
  
  歷史上而言,住宅資本值走勢一向與成交量走勢一致。然而,自2012年起,兩者走勢各異,成交量下跌但資本值上升或不變。我們相信政府的冷卻樓市措施已扭曲市場生態,導致成交量大跌。
  
  政府冷卻樓市措施下,一手住宅成交仍然旺盛,主要是獲得首次置業人士所累積的龐大住屋需求支持,此類需求占近數月整體成交量約90%。
  
  相反,今年前4個月平均每月的二手住宅成交量則較過去10年下跌41%至3,515宗,主要原因是樓市冷卻措施抑壓了二手市場的流通量。
  
  二手市場有120萬個住宅單位,為住宅供應的一大來源。相反,即使政府增加住宅新供應,一手市場于2007至2016年間每年的平均供應為10,952單元,只占整體供應一小部分。

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