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　　韓國房地產行業發展歷史分析得出的結論，其實也是我國的房地產發展的影子而已，因為中韓的文化以及平時的經濟往來還是比較的頻繁的，所以在下文的分析理解中，都是從數據的歷史性出發得出的結論。

　　

 

　　韓國從1975年開始系統調查房價，并由建設部（現國土海洋部）公布全國年度房價指數數據，結合部分學者對1965年-1975年的研究，我們可以判定從1965年到2010年的歷史階段中，韓國房價保持了整體快速向上的增長趨勢。具體的，韓國的房地產市場可以細分為以下幾個時期：

　　

　�。�1）第一次房地產投機風潮階段（1965-1969）：1965年起樸正熙政府轟轟烈烈地開展經濟開發五年計劃，韓國的經濟進入快速騰飛期，而以慶尚北道高速公路的開工為契機，房地產投機行為開始急劇發展。1965年至1969年，12個主要城市的地價年平均漲幅超過50%，僅5年就上漲5倍。而單單在1969年，1年內12個城市地價年平均增長80.7%，首爾地價年平均增長84.1%。依據當時韓國住宅銀行調查的宅基地為43坪（1坪為3.3平方米）、建筑面積為13坪的住房的價格變動率來看，1965年至1969年全國房價年平均增長38.2%。學界推測全國地價變動率為年平均35%。

　　

　�。�2）第一次房價平穩上升期（1970-1974）：20世紀70年代上半期韓國經濟進入不景氣期，而1973年第一次石油危機導致了全球性的經濟危機，在此經濟背景，韓國的房價增速有所放緩，但與之后的平穩期不同，由于韓國快速的城鎮化、工業化，這段時期的房價依舊處于較高的增長水平中：1970至1974年的5年內，地價和房價分別以年平均15.7%和16.3%的速度持續上漲。

　　

　�。�3）第二次房地產投機風潮階段（1975-1979）：隨著韓國重工業優先發展政策和大城市發展政策的實施，很多建筑公司都通過大量的土地開發和住宅建設而迅速成長起來。而同時由于韓國人奔赴中東地區的建設熱潮使大量外匯涌入韓國，導致了韓國第二次房地產開發高峰爆發。在1975年到1979年的5年內，韓國地價飆升了4倍。僅1978年1年，全國地價就上漲49%，6大城市上漲79%，首爾上漲136%（國土海洋部，《地價變動率》各年度統計數據）。房價在同一時期年平均上漲33.4%。

　　

　�。�4）第二次房價平穩上升期（1980-1986）：進入20世紀80年代以后，由于公營住宅的占比迅速提高到50%以上，房地產投機行為得到了一定的打擊，房價的增長速度重新回到個位數，并在1986年首次出現了負增長。

　　

　�。�5）第三次房地產投機高峰期（1987-1990）。以1986年的亞運會和1988年奧運會的召開為契機，韓國進行大規模開發，特別是加強西海岸開發力度，再加1985年下半年至1987年上半年，韓國經濟出現的“三低”現象，即低利息、低油價、低韓元價值，導致1988年至1990年韓國地價年平均上漲26.7%，房價上升了16.3%。在房地產投機達到頂點的1989年，全國地價年平均上漲32%，首爾地價則上漲了33.5%。在此次房價上漲過程中，房屋租金也不斷發生變化，根據國民銀行《全國住宅價格動向調查》的結果顯示，從1986年1月到1990年6月，房價上漲53.1%，而房租價格竟暴漲97.6%。大邱、蔚山、原州、水原、昌原等城市的房租價格上漲了2倍。

　　

　�。�6）第一次房價振蕩回落期（1991-2000）：隨著韓國第一次物業稅改革的實施，韓國房價開始振蕩回落，全國平均地價于1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。房價的跌落幅度也是從1991年的0.1%增加到1995年的5%。緊接著在遭受1997年金融危機后，1998年地價跌落13.6%，房價跌落12.4%。

　　

　　（7）第三次房價平穩上升期（2001-至今）：為了刺激經濟、使韓國從金融危機的衰退中走出來，韓國政府又相繼放松了各項房地產管制政策，從而使得房價在2002和2003年間出現了15%到20%的報復性反彈，但是隨著之后新的房地產投機打擊政策的制定、2007年次債危機以及韓國經濟整體經濟增速、城鎮化速度的放緩，房價的快速增長并沒有持續。在2004年之后的時間里韓國保持在最高不超過10%的速度水平上平穩上漲。

　　

　　綜上所述可以得到以下有借鑒意義的經驗：

　　

　　1、經濟增長、住房需求人口及總人口、城鎮化率的提高是房價持續上漲的根本動力。

　　

　　2、房地產政策在一定程度上存在有抑制房價快速上漲的功能，但政策效力各有差異。

　　

　　3、房地產政策具體的執行情況對其實際的效力具有較為顯著的影響。

　　

　　從韓國房地產行業發展歷史分析可以得出的東西，是否感覺似曾相識的感覺，不過在知道了韓國的房地產發展過程之后，其實當我們再在韓國進行房產投資的時候就會更加胸有成竹了。那就是投資一些大城市，新型開發的城市，有海灣以及港口的地方都是不錯的選擇。