新加坡房地產(chǎn)市場未來走勢如何?新加坡房地產(chǎn)投資值得嗎?相信大家對于新加坡還是有一點了解的,畢竟在新加坡的華人也是比較多的,房產(chǎn)投資其實是一件大事對于自己來說,所以無論在哪個地方做房產(chǎn)投資都是要謹慎一些才好。
預測房產(chǎn)走勢,何時見底,向來不是一件容易的事情。就算是專業(yè)房產(chǎn)分析師,也常常和市場背道而馳,錯得牛頭不對馬嘴。
2008年,次貸危機大爆發(fā),新加坡房產(chǎn)市場一片凄風慘雨。2009年,房產(chǎn)卻從谷底強勢反彈,跌破許多人眼鏡。有幾個分析師準確預測到了反彈的幅度,又有多少人及時抓住了機會,趕在反彈點入場。
2017新年以來,新加坡房市的最新數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。比起以往幾年,最新數(shù)據(jù)有比較大的不同。尤其是市中心的高檔房產(chǎn)市場,轉(zhuǎn)折點的感覺尤其明顯。
第一點:私宅成交量
根據(jù)市區(qū)重建局數(shù)據(jù),新私宅去年的銷售量為7972個單位,是2014年以來的最高銷量。這個數(shù)據(jù)比2015年的7440個單位多了7.2%,比2014年的7316個單位多出9%。
據(jù)博納產(chǎn)業(yè)總裁伊斯邁的統(tǒng)計,去年核心中央?yún)^(qū)(CCR)的高檔私宅總銷量比前年高出近七成,因此帶動整體銷量上升。
點評:成交量緩慢回升。
第二點:私宅成交價格
最新的房產(chǎn)價格指數(shù)圖表
2016全年的私宅價格下滑3.1%,這個跌幅是2013年以來的最小跌幅。
全年核心中央?yún)^(qū)(CCR)的價格跌1.2%,其他中央?yún)^(qū)(OCR)跌2.8%,中央?yún)^(qū)以外(RCR)跌3.4%。
考慮到2016年前冷后熱的局面,越新的數(shù)據(jù)越能體現(xiàn)當前的房產(chǎn)市場。
轉(zhuǎn)售市場方面,非有地私宅轉(zhuǎn)售價連續(xù)三個月上升。
新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)(SRX)2月14日發(fā)布的數(shù)據(jù),核心中央?yún)^(qū)(CCR)的高檔私宅漲幅最大,環(huán)比上揚1.9%。其他中央?yún)^(qū)(RCR)的中檔私宅轉(zhuǎn)售價上升1.5%。中央?yún)^(qū)以外(OCR)的大眾私宅項目,轉(zhuǎn)售價則上揚0.4%。
點評:私宅整體跌幅減速,高檔私宅成交價到達拐點。
第三點:私宅供應量和未售出私宅數(shù)量
關于私宅供應量,我們看URA最新的圖表(褐色代表私宅建成數(shù)量)。
2016年建成投入市場的私宅數(shù)量達到了巔峰,超過2萬間。
2017年的私宅建成數(shù)量縮減到2016年的四分之三,15000間左右。
2018年大幅度縮減到不到一萬間。
2019年開始,私宅建成數(shù)量維持在8千間左右。
大量新私宅單位竣工,使得2016年的私宅空置率維持在高點,第四季度超過8%。但是隨著供應量的大幅度縮減,未來幾年的出租市場會有好轉(zhuǎn)趨勢。
與此同時,一個關鍵性的指標出現(xiàn)了。
2016年出現(xiàn)一個特別現(xiàn)象,未售出的私宅單位創(chuàng)下歷史新低。
2016年發(fā)展商手里沒賣出的私宅單位紀錄,為22502個。
2015年,未售出私宅單位記錄是24546個。
2014年,這個數(shù)字更高達28779。
這些數(shù)字意味著什么,意味著買家買下的房子比發(fā)展商推出的房子多,市場庫存量在降低。
逐年下降的私宅建成量,緩慢上升的交易量,和創(chuàng)下歷史新低的市場庫存量。
幾個數(shù)據(jù)放一起看,很有意思,值得思考。
點評:用發(fā)展的眼光看問題。
第四點,最近幾塊地皮的競標情況
2009年以來,政府售地計劃下標價最高的地皮,出現(xiàn)在2016年6月的馬丁廣場地段。
13方人馬激烈爭奪,最后由國浩置地以每英尺1239的高價標中。
這個價位,比附近的蘇菲雅山莊(Sophia Hill)在2013年房產(chǎn)火熱時期的標價還要高7%。
去年12月招標的女皇鎮(zhèn)瑪格烈通道地段,吸引了14方人馬競標,出價最高的MCL地產(chǎn)標價每英尺998元。
今年一月,花拉公園地鐵站附近的柏魯馬路地皮吸引了11方人馬競標,劉景發(fā)財團(Low Keng Huat)以每英尺1000元標中,遠超市場預期。
今年二月,位于西海岸谷的一副地段招標。這幅被評論為“素質(zhì)平平”的地段,不靠近地鐵和公眾設施,仍然吸引到9方人馬競標,中標價每英尺592元,比隔壁的Parc Riviera競標價高出7.3%。
與此同時,沉寂很久的集體出售(En Bloc)市場,在2016年連續(xù)出現(xiàn)了三宗交易。其中波東巴西地區(qū)的Raintree Garden集體出售交易,吸引了7方人馬競標,相當罕見。
點評:發(fā)展商太饑渴了。
第五點,今年的房產(chǎn)股表現(xiàn)
2月21日的聯(lián)合早報新聞,今年以來,房地產(chǎn)領域股票指數(shù)已經(jīng)飆漲12%,遠優(yōu)于海峽指數(shù)表現(xiàn)。
點評:股票市場總是走在實體市場前面。
綜合點評:
各方數(shù)據(jù)顯示,新加坡的房市已經(jīng)進入比較平穩(wěn)的階段。這是政策,發(fā)展商,買家,三方博弈的結(jié)果。在這個階段,期待大漲大跌都是不現(xiàn)實的。
平穩(wěn)的局面也是政府喜歡看見的。在這個階段,突然放松房產(chǎn)降溫措施的概率非常微小。
很多業(yè)內(nèi)業(yè)外的人士一直在問ABSD(額外買家印花稅)什么時候廢除。
今年的財政預算案已經(jīng)出爐,其中一個字也沒有提到房產(chǎn)降溫措施,從側(cè)面再次證實了政府目前沒有修訂房產(chǎn)政策的意圖。
不同類別的房產(chǎn)走勢稍有不同。市中心的高檔房產(chǎn)已經(jīng)有明顯的觸底現(xiàn)象。其他類的房產(chǎn)還需要多些時間確認趨勢。
不過就算有回升,應該也不會是U字形突然回升,有可能是L字型的緩慢回升。
自住型買家,特別目標是高檔房產(chǎn)市場的自住型買家,入場時機已經(jīng)到了。
價格觸底企穩(wěn),ABSD短期沒有取消可能,目前仍然是買方市場,開發(fā)商有協(xié)商意愿,可以從容的挑選心儀房產(chǎn)。
以房產(chǎn)升值為目的的投資類買家,市中心高檔房產(chǎn)的價格已經(jīng)調(diào)整到位,或許是目前最好的投資選擇。
趁現(xiàn)在房價低的時候購買期房,按工程進度付款,等到租金市場趨勢轉(zhuǎn)好的時候,房子也蓋好了,或許是個不錯的選擇。
看到這里,相信大家也是比較了解了,新加坡在現(xiàn)在的房產(chǎn)情況下,可以入手也可以不入手的,因為這個東西只能說仁者見仁智者見智吧,一切的投資后果還是需要自己去承擔的,所以還是可以觀望一陣子的。
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