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日本商業地產發展歷史　　 

　　一、發展分析

　　日本的購物中心起源于20世紀60年代，即二戰之后的經濟復蘇期。六十年代末，從事食品和耐用商品銷售的日用品賣場（General Merchandised Store）開始形成分支，從事于購物中心的開發工作。1969年日本第一座大型、以百貨公司為主力店的購物中心----玉川高島屋(Tamagawa Takashimaya)購物中心在東京都世田谷區開業。以玉川高島屋為代表，日本開始發展大型購物中心。不過當時的購物中心理念仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務也較為有限并且集中。在日本，城市中的火車站是貨物儲運中心以及公眾聚集場，而早期的購物中心大都以火車站為中心進行開發，因此在當時購物中心是以市區內的購物中心為主。

　　70年代，伴隨經濟的騰飛，日本的購物中心也進入快速發展階段。整個70年代日本新建的購物中心有502家，在80年代這一數字增加到626家。從70年代開始，一些專門從事商業活動的公司將歐美購物中心的模式引入日本，而且此時越來越多的家庭擁有了小汽車，郊區住宅也發展起來，借助這個時機，日本郊區購物中心開始興起。

　　20世紀90年代是日本購物中心快速發展的一個時期，以現存購物中心的數目為基礎，有將近40%的購物中心是在這個階段建立起來的。90年代平均每年都有100多家購物中心興建，這一情況一直維持到2000年。2000年6月日本開始實行“大規模零售店選址法”（large-scale retail store location law），盡管大多數關于大型零售商店開設的限制性規定都已經取消，但在交通阻塞、交通安全、停車、噪音、廢棄物、廢氣排放等環境品質方面卻對購物中心進行了規范。受此影響，大型購物中心新開張數量在這個法律頒布實施之后實際上都較前幾年有所減少。2001年日本新開張的購物中心數只有37家，直到2004年以后，日本購物中心的發展才恢復到先前較為正常的水平。

　　截至2006年末，日本全國共有購物中心2759個，購物中心總面積為44,919,370平米，其中總店鋪面積為36,538,400平米。平均每個單體購物中心進駐商鋪總數為48個，平均面積為16,281平米。可見日本的購物中心主要還是以小型購物中心為主。以2006年為例，當年日本新開業的購物中心一共有79家，其中體量小于一萬平米的購物中心有22家，一萬到三萬之間的有33家，而體量超過三萬平米的只有24家。

　　從銷售額水平分析，自1979年日本購物中心的年銷售總額就開始超過了過往一直保持強勢地位的百貨店，此后，購物中心年銷售額占當年零售總額的比例也是逐步提高，近些年來這一比例一直維持在20%左右。

　　此外，從2002年開始，都市型購物中心的開發在日本開始有所回歸。尤其是在東京，由于日本泡沫經濟的破滅，經濟的持續不景氣，東京的地價開始下跌，因而吸引了不少的房地產開發商在市區興建購物中心。　　 

　　二、現狀特征

　　日本地少人多，土地資源昂貴，因此土地利用率較高，購物中心也以多層為主，停車場配置率低，日本公共交通便利，到購物中心的消費者也以乘坐公共交通工具為主。從購物中心的地理位置分布分析，日本有超過一半的購物中心分布在郊外地域，此外還有26%的購物中心集中在中心地域，即市、區等商業機構比較集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，還有23%的購物中心分布在與中心區域相鄰接的周邊區域。

　　從主力店的情況分析，日本購物中心的主力店主要有以下幾種類型：百貨商場、日用品賣場、超級市場、家居中心、折扣店和藥店。在日本，60%以上的購物中心只有一個主力店，主要是日用品賣場（GMS）或者從事食品銷售的超級市場（SM）。還有25%的購物中心沒有主力店。百貨商場這一購物中心的主力店在日本的購物中心卻并不多。

　　日本購物中心的發展優勢不僅僅是體現在硬件設計上，其軟件即公共服務也在細微之處體現著人性化。號稱代表日本商業地產（專題閱讀）新潮流的六本木新城，為消費者提供的是家庭婦孺式的服務：醫療設施、休息區、配鑰匙、寵物寄存，免費托兒，媽媽俱樂部影院、為殘疾人服務的輪椅電梯等等，一應俱全。此外，有些購物中心甚至連小小的試衣間里都能體現出服務的細致周到。比如在試衣間里鋪上了厚厚的地毯，讓顧客放心光腳進入，將鞋子擺放在試衣間門外，以防試穿褲子時褲子拖在地上弄臟。還有的購物中心每當下雨時，會專門播放一種音樂，營業員一聽就知道外面下雨了，就會給顧客遞上一件遮雨的包裝物，以免商品受損。　　 

　　三、趨勢表現

　　近些年來，日本部分購物中心為了在競爭激烈的零售業中獲得發展優勢，開始走主題特色的道路，主要表現在購物中心有一個統一的主題或與眾不同的設計特點。以Garden Walk為例，該購物中心是東京郊外的一個露天零售廣場，其特色是以花為主題。從它的花瓣形的商店屋頂到郁金香噴泉以及向日葵形的表演舞臺，這個160,000平方英尺、設有56家商店的露天零售廣場展示著華美的花的主題。此外，在人行道上還有花形設計，而遍布整個購物中心的是鮮花和山茱萸。

　　近些年來，日本的購物中心不斷調整以適應市場發展，進而出現了一些新的發展趨勢。其中定位為NSC（Neighborhood Shopping center）的小區型購物中心正快速增加，成為近幾年購物中心產業發展的主流之一。其出現的原因在于早期因競爭關系，日本購物中心都走美式大型化路線，但由于投資及經營成本比較高，難以達到損益平衡，加上近年來大型店（GMS）營運走下坡，業者紛紛轉型開設新形態的、規模較小的購物中心以貼近市場需求。

　　體現購物中心新型發展模式的lifestyle centers 近些年在日本也開始有了發展，一般處于市內（downtown），定位中高端，相比較大型的Mall而言，其市場半徑要小，但是其服務的大都是較為富裕的人口，其建筑設計不再是封閉型的，而是低密度開放式的，以營造體驗式的，更加休閑、娛樂的消費環境。在日本，Mitsui Fudosan已經開發了兩家基于lifestyle centers概念的購物中心，分別是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.，體現了購物中心這一業態在日本的發展活力。　　 

　　日本電商與傳統零售業的厲害關系　　 

　　1.日本的線下實體商業網絡相當發達

　　以大阪為例，大阪的商業形態有商業街、車站商業生態圖、便利店布局。通常商業街集中在市中心繁華地帶，同時各商業街通過各車站生態圈相關聯，在各車站之間的地帶以便利店、shopmall、supermart布局，從而構建地上地下，從區域以點帶面的網狀商業生態圖。在商業街里面，又以美食站、藥妝店、服裝店、電玩店及生活用品店為主，力求吃喝玩樂一條龍，一條商業步行街經常可以延綿兩三公里，并配有遮陽篷。而在每家實體店店面擺放的商品琳瑯滿目，同時日本的商品包裝一般都偏小，一個貨架從上到下可以隔七八層，所以即使是一般的實體店也能置放絕對數量較大的商品品種，以供顧客挑選。而且線下實體店每家都有不同的特色，顧客可供選擇的余地較大。

　　2.日本B-C電子商務配送體系是以遍布全國的幾萬家便利店為據點，實行就近配送

　　日本的包裹服務商可以借助便利店實現包裹的郵寄，在線零售商也可以利用便利店實現就近配送。正是因為日本的電商配送體系是建立在實體便利店的基礎之上，這意味著日本電商體系與實體店之間是共存存榮的關系，而不是絕對的你死我活的競爭關系。另外日本的便利店的設置密度較大，沒多遠就會有家便利店。Familymart前不久還在慶祝其在全日本開第10000家連鎖店。

　　顧客在電商網站購物，一般情況下需要填寫個人相關信息，包括姓名、地址等，這些勢必涉及個人隱私的問題

　　日本的民眾相對保守，也比較注重個人隱私，由于比較忌諱個人信息的泄露，因此，諸多民眾對于電商還是持懷疑態度。

　　作為中國民眾使用電商購物，大多會首要關注注重電商的價格，一般電商的價格要比線下要便宜些

　　在日本，曾經有個機構做過相應的調查，“不用考慮去店鋪購買的路程時間、店鋪營業時間就能購物”是日本消費者對電子商務的首要理由，而第二位的理由才是“比實體店便宜”。同時，從使用的糾紛來看，日本則是不良商品、偽劣商品、服務不周到占第一位。在日本，商品的品質是消費者的首選，這樣作為電商的價格優勢顯然很難發揮，自然，當便利店遍布全日本時，“不用考慮去店鋪購買的路程時間、店鋪營業時間就能購物”電商這樣的優勢就顯得蒼白無力了。　　 

　　3.日本很早就對其境內從事電子商務的企業實施征稅政策

　　目前中國對于電商企業是否征稅仍舊是探討過程中。而由于日本對電商企業在稅收上有特別的傾斜政策，因此，日本的電商企業的價格優勢也并不是很明顯。所以，在某些方面，日本政策導向也并沒有以電商為主導。

　　有日本政策方面的導向，還有日本民眾對于隱私的考量，因此，日本的電商并沒有像中國電商沖擊著實體經濟，而日本的電商也與實體經濟實現共存共榮。