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在經(jīng)過一個低潮期后，日本的房產(chǎn)在今年的現(xiàn)象有了一個明顯回升，有專家稱，這一現(xiàn)象表明日本的房產(chǎn)有望在今年回暖，且會更吸引海外投資者們的青睞。

降息等政策似乎無法讓中國房地產(chǎn)市場變得樂觀起來，國內(nèi)外的房地產(chǎn)投資者們準(zhǔn)備離開中國，尋求新的投資目標(biāo)。

據(jù)美國《華爾街日報》網(wǎng)站報道，美國的非營利研究機(jī)構(gòu)城市土地學(xué)會(Urban Land Institute)的一份報告稱，中國的房產(chǎn)供應(yīng)過多、回報欠佳以及經(jīng)濟(jì)走軟的問題挫傷了投資者在北京、上海之外的其他中國城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資的興趣。

值得關(guān)注的是，離開中國的投資者們，將目光放在了隔海相望的日本。

據(jù)日本新華僑報網(wǎng)報道，日本的房地產(chǎn)行情近年來出現(xiàn)了回升跡象，居住在世界各地的華人以及其他海外投資者感覺到了日本房地產(chǎn)的真正價值，赴日本購買房地產(chǎn)的風(fēng)潮正在興起。

不看好中國市場

從今年年初開始，中國的房地產(chǎn)市場可謂是一片混沌。

一方面，一些城市樓盤降價引發(fā)業(yè)內(nèi)人士看跌樓市，另一方面，政策面的利好又令“看漲者”堅信上漲預(yù)期。一時間，國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來走勢讓很多投資者憂心忡忡。

與此同時，美國城市土地學(xué)會近日對包括投資者、開發(fā)商、放貸方、經(jīng)紀(jì)人和顧問在內(nèi)的385名受訪者進(jìn)行了采訪，調(diào)查得出，2015年，在亞洲22個城市投資前景排名中，廣州、深圳、香港及其他較小的中國城市（整體歸為一類）排名墊底。深圳在22個城市中位列第19名，廣州位列第20名，整個“中國二線城市”類別位列最后一名。

通常被認(rèn)為比中國小型城市更具抗壓性的廣州和深圳在這份調(diào)查中排名靠后。圍繞這兩個城市寫字樓供應(yīng)量上升的擔(dān)憂以及廣州土地流拍（僅6月份就有9次）的現(xiàn)象已經(jīng)引起投資者警覺。

在一些海外投資者看來，盡管有跡象表明，中國政府放寬一些抵押貸款限制以及央行最近一次降息后，房地產(chǎn)行業(yè)的下降趨勢有所緩和，但是搖搖欲墜的房地產(chǎn)市場已經(jīng)拖累了中國這個全球第二大經(jīng)濟(jì)體的增長。

“有數(shù)據(jù)顯示，11月份中國100個城市新建住宅平均價格連續(xù)第七個月下降，今年前10個月全國房屋銷售額同比下降了9.9%。通過這些數(shù)據(jù)，我們預(yù)測，未來的一年之內(nèi)，中國的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)會持續(xù)低迷。”美國房地產(chǎn)商人稱

不僅如此，在投資商眼里，以高房價及非常狹小的住所聞名的香港也已經(jīng)逐步失寵，因?yàn)橄拗瀑J款和調(diào)控房價的政策澆滅了投資者對香港房地產(chǎn)市場的熱情。

上文中的調(diào)查還顯示，包括重慶、沈陽、天津和成都在內(nèi)的中國二線城市投資前景已從兩年前首次被納入該排名時的第八位跌至最后一名。美國城市土地學(xué)會的報告指出，幾年前，上述城市的地價要低于北京和上海。但是現(xiàn)在，由于地方政府過快賣出了過多土地，導(dǎo)致幾乎所有城市都出現(xiàn)了供應(yīng)過剩，因此投資前景迅速惡化。

由于政策性問題，很多海外投資者不能在中國直接投資，所以他們會選擇間接投資或者合資的方式在中國買地蓋樓，如今，這些投資商們正努力拋售國內(nèi)的地產(chǎn)，企圖逃離將要面臨的窘境。

當(dāng)然除了在一線城市的一些樓盤價格較為堅挺之外，二三線城市的樓盤價格一直在下滑。

這位開發(fā)商還表示，“萬達(dá)綠地等大型房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行海外布局的案列，更能說明國內(nèi)房地產(chǎn)市場暫時不是投資的好時機(jī)。”

日本投資加劇

相對中國房地產(chǎn)市場的窘境，日本房地產(chǎn)市場卻迎來了投資者的青睞，呈現(xiàn)出一片欣欣向榮之勢。

在房地產(chǎn)服務(wù)與投資管理公司仲量聯(lián)行11月發(fā)布的全球商業(yè)吸引力指數(shù)排行榜上，日本東京位居榜首。而美國的非營利研究機(jī)構(gòu)城市土地學(xué)會在通過對22座亞洲城市的調(diào)查得出的2015年投資前景排名中，東京排名第一，大阪排名第三。

這表示，日本在“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”指導(dǎo)下推出的刺激計劃有助于提升投資者對東京、大阪等城市的投資及興趣，加上東京獲得2020年奧運(yùn)會舉辦權(quán)，日本作為有望獲得高收益的投資對象逐漸開始受到投資者的關(guān)注。

當(dāng)然，買家不僅僅是中國人。分析師認(rèn)為，國際實(shí)體可能仍是日本房地產(chǎn)的整體凈賣家，這主要由于國際銀行和遺產(chǎn)基金正清算資產(chǎn)。因此，在眾多因素之下，日本再次成為了眾多海外投資者首選的投資目的地。

與此同時，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，隨著東京對房地產(chǎn)買家的競爭力逐漸提升，日本國內(nèi)外的基金管理人士均擴(kuò)張了他們的收購至東京以外地區(qū)。

“投資者群體包括獨(dú)立的財富基金會、全球養(yǎng)老基金、國際企業(yè)、私募股權(quán)基金和越來越多來自亞洲和世界各地的擁有高凈資產(chǎn)的私人投資者。多樣化的需求清楚地勾勒出了一個繁榮的境外房地產(chǎn)買賣市場，預(yù)測明年將會進(jìn)一步發(fā)展。”相關(guān)人士指出。

由于投資者在日本投資的勢頭強(qiáng)勁，他們希望得到在房地產(chǎn)市場狀況、價格水平和目前投資機(jī)會上的良好建議。其中，大部分咨詢均來自大量資金持有者，這是因日元貶值而帶來的結(jié)果。2012年底安倍晉三當(dāng)選首相后，日元兌換美元貶值35%。

“日本的投資拐點(diǎn)早就來臨了，只是之前的體現(xiàn)較弱，如今正處于爆發(fā)期而已。”日本不動產(chǎn)投資商人松本純一郎認(rèn)為，日本展現(xiàn)了對投資者的吸引力之后，未來的外資投資趨勢會更加樂觀，因?yàn)檫@是基于日本國內(nèi)房地產(chǎn)市場總體上升的大環(huán)境之下。

根據(jù)日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所公布的數(shù)據(jù)，去年5月份開始，東京圈新建住宅銷售套數(shù)同比大幅增長,增長率超過50%。去年，東京圈的房產(chǎn)展覽會到場人數(shù)增長1倍，日本全國也增長七成。

而房地產(chǎn)勢頭強(qiáng)勁開始的背景則是日本政府預(yù)計從2014年4月起對現(xiàn)行消費(fèi)稅實(shí)施增稅。

“隨著稅率的提高，2014年4月以后入住的購房者，其房貸的稅前扣除額為400萬日元（約合人民幣26萬元），比原來增加一倍。即使在新的消費(fèi)稅政策實(shí)施后購買,也能享受到房貸減稅的好處。”東京的房地產(chǎn)中介商王妮告訴記者,更讓當(dāng)?shù)鼐用裥判拇笤龅氖牵�房貸減稅程度要大于消費(fèi)稅的增加。

業(yè)內(nèi)人士指出，由于從中長期發(fā)展形勢來看,日本未來的房貸利率估計會提高。日本央行已經(jīng)制定了2%的通脹目標(biāo)，這讓越來越多的消費(fèi)者認(rèn)為房貸利率今后會隨之提高。

市場人士分析，如果利率提高的話，購房者還貸總額將會以數(shù)百萬日元為單位發(fā)生變化，增加幅度可能比消費(fèi)稅負(fù)擔(dān)還大。因此，近期日本樓市投資的力度會不斷加強(qiáng)，并且由于市場規(guī)模擴(kuò)大,有些日本房地產(chǎn)公司開始考慮調(diào)高銷售計劃。

那么，一直努力提振經(jīng)濟(jì)的日本緣何成房地產(chǎn)投資寶地呢？

在業(yè)內(nèi)人士看來，日本投資者的投資驅(qū)動因素也不同，除了“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”政策重振日本經(jīng)濟(jì)方面的因素之外，2020東京奧運(yùn)會也被視為改善基礎(chǔ)建設(shè)的主要催化劑，進(jìn)一步使東京和全國人民普遍對本國房地產(chǎn)市場抱有樂觀態(tài)度。

除此之外，日元的貶值也起到了很大的推波助瀾的作用，與兩年前相比，現(xiàn)在只要當(dāng)時的3/4的錢就能購買到同樣類型的日本房地產(chǎn)。

當(dāng)然，投資者“離開”中國，來到日本的最重要因素，則是看中了日本房地產(chǎn)市場帶來的收益。

淺草當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司株式會社M的執(zhí)行業(yè)務(wù)主事相本有紀(jì)在接受媒體采訪時介紹：“東京繁華地區(qū)房地產(chǎn)市場收益頗具吸引力，年度凈收入和資產(chǎn)價格比為5%至15%。這一趨勢從2010年變得明顯，今年更呈加速跡象。從宏觀角度來看，在近3年內(nèi)，東京、大阪中心地帶房產(chǎn)價格預(yù)計將上漲30%;從回報率來說，其新房的回報率高達(dá)5%左右，而二手房則更高。”

相本有紀(jì)對媒體指出，居住在世界各地的中國人購買位于東京鬧市地區(qū)的投資用不動產(chǎn)有三點(diǎn)好處。首先，投資日本房地產(chǎn)不僅有望升值，而且出租后的租金收入也是投資的主要目的之一。

他以整棟商業(yè)樓出售的“Lipo駒形大樓”為例：該大樓地處東京著名旅游勝地淺草，距離雷門僅200多米，淺草景色盡收眼底；大樓前的江戶大道已被定為2020年東京奧林匹克馬拉松跑道；從大樓里能眺望到天空樹和朝日啤酒本社大樓，也是夏天觀賞隅田川煙火大會的絕好場所。所有房屋全部出租時的回報率高達(dá)8.67%，是一筆相當(dāng)可觀的租賃收入。

 “如今整個亞洲房價都處于高位,雖然日本東京、韓國首爾的房價相對于歐美某些城市來說,投資風(fēng)險較高,但是依舊有讓人欣喜的增長潛能。”松本純一郎對于日本未來的樓市很樂觀。他認(rèn)為，投資帶動?xùn)|京地價的不斷上升，隨之也會讓日本樓市進(jìn)入新一輪的投資熱潮。

 “其中有很多中國香港和中國臺灣的華人買家。因?yàn)樗麄兯�處市場的政策因素，以及�?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場飽和的原因，他們對東京的房地產(chǎn)產(chǎn)生極大的興趣。”松本指出。

不過，不同于其他的國際房地產(chǎn)市場曾大規(guī)模受到中國投資者的影響——他們將當(dāng)?shù)馗黝愋头慨a(chǎn)價格推向歷史最高水平。在日本，中國投資者對日本房地產(chǎn)市場的影響相對較小。

“不過，我們不排除東京將成為下一個見證中國資金影響力的國際房地產(chǎn)市場，也成為中國投資者除了倫敦、紐約、巴黎、洛杉磯和悉尼等城市外的投資佳選。”王妮認(rèn)為。

在日本一家投資機(jī)構(gòu)工作的張丹丹看來，盡管東京是世界上生活成本第三高的城市，但和中國香港比起來，日本的超高端房產(chǎn)仍顯便宜。

“如今，很多個人投資都在向我打聽日本的房屋價格，他們認(rèn)為，相比英國和美國的房地產(chǎn)，購買日本的房子似乎更劃算。”張丹丹說。

風(fēng)險猶存

值得一提的是，并不是所有人都對日本樓市充滿信心，投資日本房地產(chǎn)市場也并非是個絕不賠本的買賣。

記者從日本東京地區(qū)的幾家房地產(chǎn)公司了解到,雖然外界認(rèn)為日本房地產(chǎn)投資力度加強(qiáng)，但是他們的數(shù)據(jù)卻顯示，市場需求并非如傳聞那樣“瘋狂”。

據(jù)悉,住友不動產(chǎn)計劃2013至2015財年總共銷售1.8萬套,為準(zhǔn)備下一年度的銷售,還是按照比2013至2015財年高出三成的水平來取得用地。野村不動產(chǎn)控股在2013財年獲得了創(chuàng)紀(jì)錄的7500套可建住宅用地,并計劃今后每年穩(wěn)定地籌措7000套可建住宅用地。這些數(shù)據(jù)與往年相比,并沒有太多的增長。

 “雖然從理論上來說，日本房產(chǎn)升值潛能樂觀，可是這是根據(jù)最終市場的實(shí)際需求來決定的。那么，作為投資者，現(xiàn)在必須保持小心謹(jǐn)慎的態(tài)度來看待這件事。”該人士建議。

有專家指出，1990年到2000年是日本樓市泡沫破滅的十年。之后,日本樓市基本在低谷中徘徊,近些年也沒有從低谷中走出來。“國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)前景不太明朗,這也導(dǎo)致外來購房者觀望情緒較為濃厚”。

“還有日本之前的空置房問題。”韓長吉直言，目前投資日本房產(chǎn)，主要集中在日本東京等核心城市群，投資類型側(cè)重于住宅，并且由于2020年東京奧運(yùn)會的召開，城市基礎(chǔ)設(shè)施改善等，日本房價會得到一定的提升，這對于投資者來說是利好的。

“不過，投資者入場，雖然可以增加房產(chǎn)成交量，但對于純投資者而言，購房主要是為了投資，為了獲取將來的投資收益，而非用來居住。因此即使房子成交后，仍然是空置。這樣一來，之前的問題沒有切實(shí)解決，后續(xù)問題又出現(xiàn)了。”韓長吉指出。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)指出，由于投資者的到來，會促使日本房地產(chǎn)市場更加活躍。

“但是，因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)規(guī)模較大，日本房地產(chǎn)的潛在風(fēng)險依舊很大，比如說房屋庫存量高且存在已久的租賃制度，加上日本房地產(chǎn)市場受到政府較多的保護(hù)和控制，這會對投資者產(chǎn)生一定的投資障礙。”該經(jīng)濟(jì)學(xué)家說。

“而且，日本房地產(chǎn)市場并不是惟一可投資的亞洲市場。”英國房地產(chǎn)商Matthew對《國際金融報》坦言，“新加坡的房地產(chǎn)市場依舊有著不可替代的地位，而中國市場，雖然現(xiàn)在問題很多，但隨著中國房地產(chǎn)市場調(diào)整的深入，它的市場潛能將完全優(yōu)于日本。”

在Matthew看來，因?yàn)槿丝诿芏纫约耙恍�歷史原因，亞洲的房地產(chǎn)市場一直很復(fù)雜。

“我們知道，日本樓市的潛在客戶基本上是亞洲人，或者說，更多的是中國人。我們也清楚，因?yàn)橐恍┱�治上的因�?真正來日本購房居住的人（中國人）可能非常有限。這樣一來,東京樓市的上漲空間便受到了限制，當(dāng)上漲空間被限制了之后，投資者們也會像對中國市場那樣，很快沒有了‘興趣’。”Matthew認(rèn)為。