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占全日本人口和GDP均為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房價從2006年開始回升。在剛剛過去的2014年，東京和大阪的房價上漲了約15%，地價上漲了0.7%。這是其人口、資源和產業，特別是核心競爭力產業集中集聚的結果。但同時，從1992年地價泡沫破滅以來，三大都市圈以外的日本其他地區的地價則連續22年下跌，完全是另外一番景象。日本樓市大分化、核心城市房價上漲的格局對我國樓市具有極強的借鑒意義。

在短周期內，樓市決定于貨幣政策、城鎮化率、房地產稅收等，在長周期內則決定于人口結構。從國際經驗看，勞動力人口的拐點一般與房地產市場的拐點極為接近，美國勞動力人口在2007年見頂，房價在2006年見頂；日本勞動力人口在1992年見頂，房價則在1990年見頂。據預測，我國婚齡人口（20-29歲）在2015年到達頂點后開始下降。因此，由人口紅利拐點決定的我國房地產市場長周期下行已經開啟，這或許不是誰可以左右的。

鄰國日本在發展模式（政府主導）、城市化模式（特大城市為主、速度快）、不動產稅制結構（低保有稅負、高交易稅負）和產業結構演變（從出口加工到高端制造業）上，與我國相似，是為數不多的可以借鑒的案例。觀察日本房地產的周期演變，可以管窺我國房地產的前景。從1947年開始的城市開發、城市化、住房短缺驅動的首波房價上漲，到60-70年代人口紅利帶來的第二波房價上漲，以及80年代初金融自由化帶來的第三波房價上漲，最后到1992年樓市泡沫破滅，日本樓市經歷了一個完整的周期。

根據日本總務省公布的數據，截至2014年7月，日本空置房屋達到820萬戶，創歷史之最，空置房屋占全國住宅的13.5%，也就是七分之一房屋空置，這一數字比2008年增加63萬戶，空置率也比2008年上升了0.4%。根據日本政府估計，如果不采取任何措施，到2050年，20%的居民區將成為“鬼城”。而根據野村證券的估計，到2023年20%的房屋將空置。

但與此同時，占全國人口和GDP均為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房價卻快速回升。三地房價從2006年開始回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。在剛剛過去的2014年，東京和大阪的房價上漲了約15%，地價上漲了0.7%。但同時，從1992年地價泡沫破滅以來，三大都市圈以外的其他地區的地價則連續22年下跌，剛過去的2014年下跌幅度為1.7%，完全是另外一番景象。

因此，日本三大都市圈以外的其他地區，依然不被投資者關注而沒有吸引力，樓市將繼續在疲軟的“泥潭里”掙扎，即便政府采取吸引外國投資的措施，也無法緩解這一局面。但這絲毫不影響三大都市圈樓市筑底回升，價格快速攀升的趨勢。美國非盈利研究機構城市土地學會在通過對22座亞洲城市的調查得出的2015年投資前景排名中，東京排名第一、大阪排名第三。

而外國投資者也開始“抄底”了。2014年上半年，法國的保險公司安盛集團（AXA）收購東京大型綜合大廈（Nakan Central Park）東樓；2014年12月，中國的復星集團以近700億日元收購了東京品川區“品川海邊森林”的3棟寫字樓；在2014年10月，新加坡政府投資公司以約1700億日元收購了東京火車站前的寫字樓“太平洋世紀廣場丸之內”的部分辦公室。

當前，日本依舊沒有擺脫經濟增長“長期停滯”以及結構性改革效果不彰的局面，而三大都市圈樓市卻見底回升，這是其人口、資源和產業集中集聚，特別是核心競爭力產業（全球要素配置、高端制造業）集中集聚的結果。在我國即將面臨“日本式”老齡化、經濟邁向低速增長的“新常態”，探索創新驅動的新時期，日本樓市大分化、核心城市房價上漲的格局對我國樓市具有極強的借鑒意義。

未來，我國以房地產拉動制造業和基建增長的“高投資”主導模式已經式微，在預算改革和地方債務緊約束的財稅體制改革背景下，地方政府對于土地的依賴也開始下降，2014年土地出讓金僅增長3.2%。隨著勞動人口紅利，特別是適齡購房人口紅利的褪去，再加上城鎮家庭擁有住房已達到1.1套/戶，在建未售住房可以解決1.5億人住房問題，火熱了近20年的房地產市場將進入下行通道，這是誰都無法左右的趨勢。

目前，房地產下行趨勢非常明顯。2014年，全國商品房銷售面積120649萬平方米，同比下降7.6%；房地產開發投資同比增長10.5%，創本世紀以來的新低，特別是12月的開發投資出現有數據以來的第一次負增長；開發商對樓市前景也不看好，新開工增速創1997年以來的最低值，企業拿地下滑幅度（-14.5%）為歷史第三低位；今年1月份的百城房價同比下跌3.09%。但同時，集中在三大城市圈的一線城市房價卻逆勢走高，1月份，上海新房價格上漲1.92%，漲幅居十大城市首位，深圳、北京分別上漲0.98%和0.87%，位列其后，一線城市二手房價格則上漲幅度在3%左右。根據中介披露的數據，2014年一線城市中心區域二手住房的價格上漲了20%左右，似乎從來就在上漲。

與此同時，2014年以來，各大開發商“瘋搶”一線城市土地資源。2014年，一線城市住宅用地出讓金達到3500億，同比增長54.8%，溢價率達到41%，但當年全國300個城市土地出讓金同比則下跌27%，溢價率只有10%左右。筆者梳理了一下，自2013年以來，80%以上“地王”誕生在一線城市，典型的如上海董家渡、北京花鄉、深圳龍華地塊、廣州紅云涂料化工廠地塊。而且，曾經一度開辟二三線城市戰場的龍頭房企，如保利、恒大等，均開始回歸一線城市。另外，一直認為內地樓市有風險的港資房企（新鴻基、九龍倉、新世界等）也參與到了一線城市土地爭奪戰中，而但凡有實力的民資，也想從中分一杯羹。

如同日本三大都市圈樓市逆勢回升一樣，即便房地產進入供求平衡甚至過剩階段，即便經濟轉型的困難期或“攻堅期”，全國層面的房價和需求開始回落，但資源、人口集聚，產業層次更高的城市圈城市，其房價和需求將繼續保持旺盛的態勢，這是樓市最有效的區域。在經濟步入低速增長階段后，社會無風險收益率、實業投資收益率開始回落，社會資金將開始尋找安全墊更厚的地方，而一線城市的房地產無疑是最佳選擇。回顧鄰國日本樓市完整周期波動后，三大都市圈房價逆勢上升已經明確無誤地告訴了我們這一點