日本成中國人新投資目的地 公寓、酒店物業成首選
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2016/6/11
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不久前，網上一則“中國人推高日本房價”的新聞，引起廣泛關注。盡管，近兩年日本房價的迅速回升與中國買家并無太大關系，但日本的確正在成為中國投資客的新目的地。
與熱衷投資美國、英國、澳大利亞房產的“土豪”相比，意向投資日本房產的中國買家以中產階層為主——日元貶值、購房門檻相對較低、較高的租金回報，成為吸引內地中產階層圓海外購房夢的重要因素。公寓、酒店等高租金回報率的物業類型，成為中國買家的首選。
仲量聯行數據顯示，2014年中國房地產海外投資達到165億美元，比2013年增長了46%。今年，中國購房者投資海外市場的熱情還在不斷高漲。繼澳大利亞、美國之后，購房者的目標開始轉移到亞洲，日本成為中國投資者一個新的購房目的地。
為國內購房者提供海外置業服務的居外網統計發現，今年第二季度中國人對日本房地產的購買意愿指數為2086，比第一季度激增了54%，而2014年第二季度，這個指數僅為100。
2015年發布的胡潤百富榜中，中國超高凈值人群約17000人，總資產規模約31萬億元人民幣，平均資產規模18.2億元人民幣。而這些超高凈值人群超過80%有海外投資需求，這里面的市場還在不斷加大。
世邦魏理仕發布2015年第一季度海外赴日本房產投資報告顯示，在今年1月至3月期間，海外投資者購買日本房產共花費1580 億日元(約127億美元)，占日本房產投資總價值的14%。對此，世邦魏理仕認為盡管日本房產投資仍以國內投資客為主(86%)，但海外投資對日本房產市場的影響正在擴大。上述報告進一步指出，在日本，大東京地區(包括東京23個區在內的所有地區)是最受海外買家歡迎的房產投資地區。從東京各地區來看，“中心五區”是最受海外歡迎的投資地區。值得注意的是，名古屋與大阪地區在房產投資市場“異軍突起”，兩地在2015年第一季度房產投資總額同比增長48%，達到2260億日元，正在逐漸拉近與東京市場的距離。
公寓、酒店物業成首選
搜房網通過統計發現，中國人赴日投資最喜歡的標的是50萬~100萬元人民幣的單身公寓。此外，還有一大批客戶投資200 萬~500 萬元人民幣的住宅。同時，還有少量客戶是購買土地進行投資，金額一般在500萬人民幣以上。
日本當地多位房地產業內人士告訴記者，單身公寓的興起主要是東京龐大的需求。據搜房資料，在過去3年內其人口增長量超過10萬，日本國內新興高科技企業與學生人流逐漸向東京搬遷，租賃市場擴張兇猛。而在20世紀90年代，日本曾面對了老齡化嚴重問題，其65歲人口占比一度增至16.68%。而日本的酒店也逐漸受到熱捧.公開資料顯示，2014年日本最大酒店交易單花落HulicCo.，該集團收購了共有703間房的東京灣舞濱酒店俱樂部度假村，該度假村是東京迪士尼度假區的公認酒店，總值約350億日元。此外GreenOakInvestmentManagementK.K.其在去年6月已購置了377間房的沖繩島萬麗度假酒店以及一家較小的酒店，兩座房產總共耗資125億日元。
但是也有觀點認為酒店并不適合投資，因為當前日本的旅游業并不那么發達，尤其是在福島核電站發生核泄漏之后，中國游客更是減少了對日本的觀光。
盡管如此，不少國內買家仍然持看多態度，日本酒店地產回報相對較高也是主因。搜房網給《第一財經日報》記者的一份報告顯示，日本酒店地產2014年回報率已經升至10.4%，過去三年來，日本酒店單間回報每年上漲約10%，領先于如美國、英國、澳大利亞、新加坡等主要市場。此外，日本酒店收費低于其他主要經濟體。日均消費為123美元，而新加坡和法國則分別達到236美元和220美元。
事實上，亞洲國家日本、韓國一直受到中國的機構和個人投資者的偏好，包括綠地集團、連合地產都選擇在韓國濟州島進行了房地產投資。“國內越來越多開發商將面臨下行的市場，亞洲將成為國內開發商海外投資的新的地點。”連合地產CEO許仰東認為。
搜房網數據顯示，目前東京中心六區的公寓價格正在不斷上漲，同比去年增長13.4%，70平方米公寓平均要價已經達到6492萬日元(約330萬人民幣)。作為日本的政治與經濟中心區域——千代田區(日本國會、最高法院及中央省廳等在該區)，70平方米公寓平均要價接近9000萬日元(約456萬人民幣)。
正是由于日本東京房價的上漲，而其首都圈中心區域的房屋供應量又十分有限，因此業內預計至2016年東京中心區房價將進一步上漲。也有日本房產投資顧問表示，日本租賃市場成熟，人口密度高，房屋入住率始終維持在90%以上，因此投資日本房產后的租賃回報率較為可觀，高達10%左右，而中國的房屋租賃回報率只有約2%~3%。雖然有如此好的前景，但是東京房價仍低于全球其他主要城市。也有媒體曾報道，2013年中國買家以近400萬人民幣的價格在日本東京投資購買了一套房子，目前估值420萬人民幣，而每個月收入約9300元。但是當時1元人民幣可兌14日元，現在已經變成將近20日元了，日元貶值約40%，如果這樣計算中國買家不賺反賠。此外，由于缺乏對日本房產項目以及當地法律的了解，中國投資者可能會面臨種種風險，如，日本的租賃政策保護房客利益，房客不主動搬走，房東不能趕走房客。有媒體報道，在日本，曾發生房客不搬走導致房主賣房交易失敗的情況。
臺灣信義房屋日本東京分公司總經理KennyHo曾表示，一些開發商只愿意將樓盤中不超過20%的房子賣給外國人，日本人本身也不喜歡周圍太多外國人。其他風險還包括房屋的高折舊率、地震等自然災害高發、不動產各種稅費保險等。還有媒體報道，由于日本住房自有率較高，且日本老齡化問題嚴重，房屋過剩的問題將會在2020 年奧運會后變得更加嚴重，這會降低所投資房產的利用率。但野村證券認為，東京的房地產價格便宜且投資回報相對較高，不同于在新加坡或香港投資房產會受到限制，東京的房屋投資機會充足。對此你怎么看，是否也感到心動了。
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