房價(jià)崩潰的日本 能給我們什么警示
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時(shí)間：2016/6/11
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近幾年來，每當(dāng)房地產(chǎn)市場降溫之際，樓市“崩盤論”就會(huì)大行其道，而日本成為某種參照。日本房地產(chǎn)泡沫在1991年破裂后，經(jīng)濟(jì)一蹶不振，20年來徘徊不前。中國是否會(huì)重蹈日本覆轍，學(xué)界一直爭論不休。
日本的房地產(chǎn)泡沫起因，普遍認(rèn)為始于1985年“廣場協(xié)議”簽訂后的日元升值，給日本經(jīng)濟(jì)帶來繁榮的制造業(yè)出口，陷入了困境，要保持日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長，必須尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)成了不二選擇。于是，日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業(yè)銀行大量為居民購房發(fā)放貸款，貸款利率大幅下調(diào)。日本的房價(jià)、地價(jià)開始急速攀升。
同期，政府為了糾正日元過度升值大量地干預(yù)匯市并且大幅放松銀根，造成了流動(dòng)性過剩的局面，房產(chǎn)、土地成為居民尋求貨幣保值的替代品。當(dāng)大筆資金涌入不動(dòng)產(chǎn)市場而使其升值時(shí)，保有需求被打開了，房子、土地不再是一種使用需求，而是投資品種。 從歷史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房價(jià)、地價(jià)漲幅的三個(gè)峰值。但前兩次大漲，日本處在8%以上的經(jīng)濟(jì)高增長期，同時(shí)伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有經(jīng)濟(jì)面和自住需求面的支撐，并沒有形成大泡沫。 但到1974年時(shí)，日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到74.9%，此后20年，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程實(shí)際上已停滯，此時(shí)的房地產(chǎn)脫離了自住需求的有效支撐，由投資性質(zhì)支撐的市場形成了大泡沫。
在日本意識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)的高速發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重影響到了日本經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展方向后，采取了緊急更正。1990年3月，日本銀行出臺(tái)的《控制不動(dòng)產(chǎn)融資總量的通知》成為刺破日本泡沫經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)火索。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續(xù)5次提高貼現(xiàn)率，過于急劇的貨幣緊縮加速了資產(chǎn)市場崩潰。1992年大藏省又出臺(tái)了地價(jià)稅，征收額度為財(cái)產(chǎn)繼承稅評(píng)估值的0.3%，讓已經(jīng)一蹶不振的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜。從金融到土地的雙管齊下的政策調(diào)控，導(dǎo)致了泡沫的快速破滅。 此外，由于日元升值，外資涌入日本吹大了股市和樓市的泡沫，但從1990年起，外資開始撤離日本，許多境外投資機(jī)構(gòu)通過擠破日本股市和樓市泡沫賺得盆滿缽滿。日本經(jīng)濟(jì)陷入泥潭至今無法自拔，這20年被稱為“失去的20年”
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