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不知不覺，上海、深圳的房產調控新政已經過去整整一個月了，成交量腰斬的報道也不斷見諸各大媒體，但房價真的降了嗎?似乎并沒有。

有人說可能時間沒到，終究會降的，但究竟什么時候跌，才是最重要的。

在回答“房價都漲成這樣了，還要不要買房?”這個問題之前，先講幾個最典型的例子，以最樸素的真實面，坦白闡述一些和房子有關的“真相”。

美國：100多年來房價年均增3%，略高于2.8%的通脹率

卡爾·凱斯和羅伯特·席勒編制了著名的Case-Shiller房價指數——席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者，就是那個老是看空中國房價的人。

這個指數說：在美國1890-2013年長達123年的歷史中，下跌的年頭是28年，上漲的年頭是95年，跌幅最深的一次是2008年，-18%。連續下跌達到5年的只有兩次，一次是1929-1933年的經濟大蕭條時代，累計跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融危機周期，累計跌幅是33%。整體上，美國的房價在過去的100多年中，年平均增長率約為3%，略高于美國2.8%的通脹率。

這123年中，美國出現三次十年累積漲幅超過100%的大牛市，分別是在1938~1954年、1969~1986年、1995~2007年。

美國123年扣除通脹后的房價走勢圖，基本平穩上漲

雖然這個指數其中一個研究結論說：長期來看，美國房價的漲幅基本等于通脹率。但看那個曲線，以0.25%的速度連續漲了100多年，它論證了兩個鐵一般的事實：1、長期看，房價是上升的;2、房地產是抗通脹的好品種。

放到單個城市看，比如紐約，長期看，也基本如此。紐約在1988-2012年長達25年的時間里，房價增長率正好是美國的通脹率。

紐約近30年來實際房價走勢圖，正好是美國的通脹率)

日本：30年的房地產大牛市

日本的故事大家都很清楚了，太多人拿中國樓市和日本樓市對比了，2009年之后，網上流傳的那個中日樓市泡沫對比圖，都很清晰的把崩盤時間都預測出來了，可惜這個時間點并沒有兌現。

簡單說吧，日本房價是在1985年廣場協議之后，開始出現加速觸頂的，大約1989年開始崩盤，到2005年左右時基本見底，最大跌幅達到70%，房價又回到了20年前也就是廣場協議那一年。

日本泡沫破滅后痛苦地經歷了“失去的20年”，同樣不能忽視的是，在“失去的20年”之前，日本GDP從1960年代開始便保持了每年高達10%的經濟增長。房價從1960年代甚至更早就已經開始騰飛，基本是一直飛到1990年代，前后經歷了超過30年的樓市繁榮，日本六大城市地價上漲了56.1倍。這也是事實。

日本1956-1983年近30年房價大牛市

香港：17年漲了八九倍

香港在1997年亞洲金融風暴期間，房價暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS期間，連跌5年，東京和香港房價，比紐約放假跌得更為勁爆。

但問題是，亞洲金融風暴之前和SARS危機之后，香港房價漲了多少年?亞洲金融風暴之前，香港房價也有好幾次牛市熊市，但基本都是“小熊大牛”。

從1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上漲，漲幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房價也基本是一直在上漲，中間有調整也是小幅度，整體來說房價早已超過了1997年的高點，去年均價大約到了9萬元/平方米。全球最貴的分層住宅價格，一直都要靠香港來刷新。這也是事實。

香港1980-2010年30年房價走勢圖，1997年高點之前有17年主升浪

最樸素的真實面是什么？

在房地產的歷史發展中，那種房價暴跌50%、80%的大崩盤、大蕭條，沒幾回。

20世紀到現在100多年，大崩盤倆手掌就能數過來。像大蕭條、日本樓市崩盤、金融風暴，這些在每一個國家或地區都是幾十年甚至上百年才來那么一回的。像日本那樣一下子來個“失去的20年”，更是比較罕見的個案了。即使泡沫破裂，那么在破滅來臨之前房價也會連漲很多年。

地球上還沒有永遠只漲不跌的房價，美國、日本、香港這些更成熟的房地產市場，在過去的100多年里，他們都無一例外的經歷了大崩盤。中國可以例外嗎？這還有待時間與市場規律去檢驗。

但這些年來，總是過于強調崩盤的可怕性，過于片面。看看那些國家和地區在崩盤之前，房價連續上漲了多少年?美國樓市的三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30個年頭，香港是17個年頭，中國從房改之后，除了2008年，也基本是一路上漲。

因此，預測泡沫是徒勞的。中國樓市從2002年起，就不斷有專家告誡我們：樓市要崩盤了，不要買房。結果房價漲了十幾年，崩盤還是沒有等來，倒是自己離房子越來越遠了。

長期看，因為害怕泡沫而不去買房，個人所承擔的損失要遠遠大于躲過泡沫的收益。因為一個大泡沫的形成和破裂，有可能橫跨你的一生。

美國兩次大崩盤 ，橫跨了接近一個世紀。日本在大崩盤之前房價漲了30年。回頭看，中國房改以來，也有18年了。你的人生，有幾個18年?有幾個30年?為了等一個到現在都還沒來的大崩盤，可能你要錯過好幾次買房改善自己和家庭居住條件的機會。比如：2005年之前，2008年，2010年。

總之，中國的房價，一線城市的房價，不要指望它沒有泡沫，對這一點筆者從來沒有懷疑過。因為我們從來沒有經歷過崩盤，所以才會相信房價永遠上漲的神話。但市場就是市場，不存在特殊，還是把泡沫交給市場和時間去檢驗吧。