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20世紀90年代初日本房地產泡沫的破滅是世界歷史上規模最大，最深刻的房地產危機。今天，中國的房地產開發正進入一個瘋狂的時代。過去十年，房價定律只有上漲和下跌。缺乏土地，使越來越多的人更加深信房價不會下降的神話，然后歷史上總會有驚人的相似之處。回顧日本房地產的崩潰，或許對中國房地產的未來走勢有一些影響。

戰后50年，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。在20世紀80年代初期，日本僅在幾年內超過意大利，法國，英國和德國，成為世界第一大國，也是僅次于美國的世界第二大國。日本的貿易和制造業正在推動美國，在電子，鋼鐵，鋼鐵和造船領域，美國并沒有扮演“游蕩力量”的角色。日本的經濟實力已達到美國的一半，外匯儲備超過4000億美元，占世界外匯儲備的50％。日本成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。日本在彈丸島國的房地產總價值超過美國，日本的平均房地產價格是美國的100倍。東京，大阪的價格是紐約和芝加哥的幾倍。日本人購買了紐約最具代表性的建筑洛克菲勒中心和好萊塢電影公司，這是美國最引以為豪的產業。特別是日元的大幅升值使日本人對這筆資金感到非常自豪和自豪。隨著“國家財富和強者”，大量的新資金沒有被使用，他們必須集中和積累在非常有限的土地上，導致土地和房屋的含金量越來越高，價格上漲，氣泡。

 

日本房地產開發在世界各地都有自己的特色。日本土地面積小，人口眾多，經濟高度發達。房地產開發是從戰后時期的廢墟中建立起來的。隨著經濟和房地產業的發展，特別是在主要城市的土地價格穩步上漲，高度壟斷已經集中。1985年，大阪東京的土地價格從戰爭初期飆升了10,000倍。但是，如果日本房地產泡沫破裂不可避免地是由客觀原因造成的，那就不正確了。事實上，即使在1985年，泡沫已經非常嚴重。如果未來五年內沒有實施一系列錯誤政策，可以避免泡沫破裂。1985年日元的升值以及對升值錯誤的估計和預期，使日本直接陷入泡沫破裂前的“最后一次瘋狂”。經過五年短暫的“輝煌與輝煌”，日本經濟和房地產已經陷入了14年的蕭條和低迷期。這表明包括日本在內的世界各國的房地產泡沫和破裂不能歸因于客觀原因。日本的主要錯誤政策是：

 

首先，利率太低，資金充斥，監管錯誤失控。1985年9月，美國，英國，德國，法國和日本的五國財長聚集在紐約的廣場酒店，就長期以來的日元升值達成協議。在接下來的一年里，日元兌美元匯率翻了一倍多，這對出口產生了巨大影響。為了刺激國內經濟，日本政府已經完成了出口導向的內需型經濟，并連續五次降低利率以緩解貨幣政策�；�本利率已跌至歷史最低點。貨幣供應量每年超過10％，1998年超過15％，導致市場。資金非常豐富。然而，由于當時日本對日元升值和經濟轉型的理解和準備困難，大量資金沒有像政府所希望的那樣流入制造業和服務業，而是容易吸收的股市而“有效”引發了股市。樓市價格飆升。自1985年以來的四年間，東京地區的商業地價飆升了兩倍，大阪飆升了八倍，兩地的住宅價格都翻了一倍多。在這個過程中，日本政府沒有采取有效措施來轉移資金和監管資金，而是放手。

 

第二，盲目擴大信貸和濫用杠桿。在資金泛濫的情況下，應該收緊的信貸不僅沒有收緊，相反，進一步的擴張也助長了火災。為了追逐高額利潤，日本的主要銀行將房地產視為最佳貸款項目，而受訪者則沒有回應。1990年的危機已經到了邊緣，但銀行繼續提供大筆貸款。今年在東京證券交易所上市的12家最大的日本銀行向房地產貸款總額達50萬億日元，占貸款總額的四分之一，并在五年內飆升2.5倍。特別是，為了增加杠桿率和增加利潤，日本銀行違反了國際清算銀行的巴塞爾協議，并將股東的未實現利潤作為資本，從而導致流通領域的貨幣進一步擴大。1991年，日本銀行的貸款總額達到了當年國民生產總值的90％，而美國僅為37％。為了爭奪利潤和分享市場，日本金融公司和投資公司等數千家非銀行機構，不論政策限制，都屬于房地產金融業，直接或間接貸款給房地產，總計40萬億日元�？梢哉f，日本金融機構是房地產泡沫的最大支持者和最終支持者，并繼續為泡沫提供能量，直到最后一刻。

 

第三，投資炒作是風，股市是與市場掛鉤，而管理監管是無效的。日本和香港完全一樣。股市和房地產市場是“一個榮耀和一個損失”，這進一步加劇了泡沫的嚴重性。當時，日本居民從股票市場賺錢并投資房地產市場，從房地產市場賺錢并投資股市。從這個市場賺錢很容易。許多人賺的錢比他們一生中的工作還要多。股票市場正在飛行和飛行，創造了同樣的“高”。從1985年到1988年，日本的國內生產總值增長了16％，市值和股票市值分別增長了81％和177％。1989年底，日經指數創下近39,000點的歷史新高，房地產價格也創下歷史新高。在此期間，房價日夜不斷上漲，價格在幾個月甚至幾天內上漲。人們盡一切可能從各地借錢投資房地產，投機和炒作，許多人辭去工作，全職投機。人們使用證券或房地產作為抵押品從銀行借錢并投資房地產。該銀行認為，房地產價格繼續上漲，因此沒有抵押貸款的風險，因此大膽的貸款，導致大量的反復抵押和貸款，監督和管理無效，資金鏈無限延伸，杠桿是無限擴大。然而，在市場轉向之后，立即形成“中子彈效應”，一個被打破，一個被打破。日本大公司也不愿孤獨。他們在投機中發揮著重要作用。他們利用這種關系來買賣土地。交接數量非常高，每次價格上漲一次。在此過程中，政府的少數應對政策也嚴重滯后。大公司轉售土地一直持續到1992年，當時政府增加了94％的收入并被迫停止。

 

泡沫破滅后，許多日本居民變得“消極”，家庭資產急劇縮減，長期以來造成了嚴重的經濟負擔，長期以來嚴重影響了正常消費。日本的銀行和非銀行機構的債務高達100萬億日元，最終成為數百萬億日元的壞賬。無數銀行和房地產公司已被關閉和收購，大量建筑物已成為“未完工的建筑”。建筑業受到重創。1994年，合同金額不到高峰期的三分之一，國民經濟陷入負增長和零增長的十年。日本的痛苦教訓應該被視為中國房地產業發展的警示。