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在經歷了漫長而緩慢的攀升之后，日本經歷了數十年的經濟奇跡，在20世紀80年代后期，當泡沫經濟大放異彩時，價格暴漲。在接下來的十年中，價格跌至80％以下并在2002年創下新低。由于2002-2003年的低點，價格穩步上漲，我們并未處于舒適的增長期，了解日本房價的歷史趨勢。

泡泡期（1982-1990）

 

在20世紀80年代的資產泡沫期間，日本各地的房地產價格上漲了6至7倍。日本的經濟模式，通常被稱為“日本公司”，似乎是立于不敗之地。日本公司在全球范圍內以現金方式投資房地產和公司資產。在日本，低利率和寬松的貨幣政策促成了強勁的經濟和高股價。在1985年廣場協議之后，日元在不到一年的時間內從大約240日元上漲到120日元左右。作為回應，日本央行在1987年將利率從5.5％降至2.5％。在經濟實力大幅放松的情況下，貨幣政策的大幅放松引發了房地產交易和股票價格。中國總理的政府將使公司的稅率從42％增加到30％，最高的邊際所得稅率從70％增加到40％。據說東京皇宮的價值超過了加州所有房地產的價值。據報道，每平方米4平方米的土地價格為9000萬日元（當時為75萬美元）。

 

泡沫破滅

 

隨著資產價格達到極端水平，政府正試圖減緩日益增長的泡沫，并推出一項將導致泡沫破裂的政策。

 

1990年，財政部對房地產貸款總額（Soryo-kisei）實行限制，導致信貸供應量急劇下降。其他政府限制導致買家需要向當地政府辦公室申請超過100平方米的土地交易。這些限制導致價格上漲停滯。日本銀行也在1990年將利率提高到6％的峰值。

 

日經平均指數在1989年12月創下38，915日元的歷史新高。在接下來的9個月中，日經指數跌至20,000以下。隨著資產價格下跌，金融機構遭遇不良貸款。土地價格反應緩慢，但最終開始下降，并在未來十年繼續下降。到1995年，日本央行大幅度改變了貨幣政策，將利率降至0.50％，這是以前難以想象的，并盡力阻止經濟和資產價格下跌。

 

迷你泡泡（2002-2008）

 

新千年伊始，日本的經濟和資產價格一直沒有恢復。在絕望的跡象中，日本央行進一步將其降至0.1％，并開始以量化寬松（QE）的形式實施極端貨幣政策。大約在這個時候，J-Reit市場開始了，新上市的投資信托引發了房地產市場的一系列活動。在新的十年初期，幾萬億日元的房地產證券化交易已經完成，導致房地產價格出現小幅“資金熱潮”。這些投資信托集中在主要城市的資產上，東京中部部分地區的房價從2002年的低點上漲了70％至100％，但整體市場仍然疲弱。

 

迷你泡沫爆裂

 

到2006年，泡沫似乎再次開始，因此財政部再次限制對房地產貸款的投資。隨著2008年美國次級抵押貸款丑聞的爆發，“雷曼沖擊”在2008年達到高潮，全球金融市場處于中心位置。由于證券化無追索權借貸市場不復存在，外國投資者從日本房地產市場消失。

 

東京的房地產價格再次下跌，但沒有回到2002年的低點。到2010年，房價已穩定在50％以下。

 

目前的市場定位

 

即使在“3.11”東日本大地震之后，日本的土地價格也沒有從震前變化，而在2014年，即使現在也顯示出看漲的復蘇趨勢。自2002-2003年以來，到2013年，土地價格上漲了20％。

 

2014年3月，東京共售出3,994套二手房，較上月增長20.6％，同比增長4.3％。東京都市區共售出1,983套公寓，較2014年2月增長20.9％，同比增長6.1％。

 

根據2013年高盛資產管理公司的調查，超過20％的受訪者認為日本2013年的增長率最高，與2012年同期的調查結果相比。人們認為日本增長最快。高盛（GoldmanSachs）在2013年進行的另一項調查顯示，最富有的日本消費者正在從儲蓄和債券轉向股票和房地產投資。根據2014年亞太房地產新興趨勢報告，2014年，東京是理想的投資地點，這是2013年的第13位和2012年的第16位。

 

了解日本房價的歷史趨勢，以及日本房地產市場的看漲趨勢以及東京大都市區最現代化的抗震標準建造的更多新建筑，現在是參與房地產的好時機投資日本和東京。