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年輕人在東京23區租房成本

占其收入的比重達到45％左右

東京，在全球城市生活成本排名中一直名列前茅

而居住成本，尤其是房租

為東京確立“昂貴”的身份貢獻出主要力量

 

今天的東京，居住成本高到什么水平？

對它的居民，尤其是年輕人的生存

和生活增加多大的負擔？

東京市政府怎么看待高房租問題？

是否干預？用什么手段干預？

當房價和房租作為我們日常話題

日益成為熱點時

不妨了解一下東京的住宅租賃市場

和租房百姓的情況

也許會是一種有益的比較

下文，就讓我們從日本政府和

主要地產研究機構的數據中

看一看東京公寓租賃市場的現況

 

我們要考察的東京

指的并非“東京都”或者“東京圈”

而是由23個特別區組成的東京都核心區域

，稱為“東京都區部”或者“東京23區”

從性質上來看，類似于北京的中心城區

（首都功能核心區及功能拓展區）

東京都區部面積627.6平方公里

戶籍人口（住民基本臺帳人口）954.6萬

北京首都功能核心區（東城區、西城區）

加上首都功能拓展區

（朝陽區、豐臺區、石景山區和海淀區）

總面積約1,378平方公里 

常住人口1,247.5萬人

 

一、整體市場租金緩慢下降

公寓租金水平呈上揚趨勢

日本總務省統計局的統計數字顯示

近10年以來

東京都區部整體住宅房租價格呈緩慢下降的趨勢

2018年7月的平均房租價格為

2595日元每月每平方米

相當于160元人民幣每月每平方米

 

總務省統計的租賃住宅對象

從建筑結構上既包括公寓型住宅

也包括獨幢住宅（一戶建）

如果將一戶建排除在外，只考慮公寓型住宅情況

那么，近幾年來的租金水平實際是在緩慢上揚的

 

 

 

資料來源：

三井住友信托基礎研究所《公寓租金指數報告》

據三井住友信托基礎研究所的報告

2018年第1季度，東京都區部住宅租金指數為

106.41（以2009年1季度水平為基準值100）

比去年同期上升了2.13％

而且實現3個季度連續上漲

 

其中，單身公寓

（不算陽臺的套內使用面積18平米以上、

30平米以下的戶型）

為105.42，比去年同期上升了1.94％

緊湊型公寓（30平米以上至60平米）為107.64

比去年同期上升了2.62％

家庭型公寓（60平米以上至100平米）為102.36

比去年同期上升3.47％

預計2018年公寓房租價格漲幅會達到1.4％

 

 

 

 

二、租金波動不大、近年緩慢上漲源于客觀因素

表2可以看出

近10年以來東京都區部的公寓租金

每年的波動幅度一般在1％左右。

2009年至2010年降幅較大是受金融危機影響

整體經濟不景氣

東京都區部作為世界500強企業

最密集的區域之一

就業和雇傭狀況惡化等原因造成的

而2013年至2014年較大幅度的上漲

主要是日本消費稅增稅

（2013年10月決定，2014年4月實施

稅額由5％增至8％）而帶來的副作用

 

之后，東京都區部公寓租金便穩步上漲

主要原因可以總結為以下幾個客觀因素：

第一，凈遷入人口增加，剛性需求擴大

2017年，東京都區部遷入人口

603,558人（不包括外國人）

凈遷入61,158人，較2016年增加2,951人

列日本全國第一位，且增長勢頭已持續2年

遷入人口數量增長，已經超出了住宅供給的速度

而且從遷入居民年齡構成看

15歲至29歲人口占45.4%

他們已經或者即將構成公寓租賃剛需的主力

需求超出供給，是推動租金增長的主要原因

 

第二，新增公寓住宅成本居高不下

推動租金上漲

東京核心地區年土地供給量有限

住宅用地地價上漲速度近5年以來平均接近4％

加上建造成本也呈增加趨勢

導致一方面租賃公寓住宅的投資回報率降低

另一方面租金上漲

這是成本平均分派給供需雙方的合理結果

 

 

 

以某一大型地產中介公司簽約情況為例

該公司業務統計

東京都區部23個行政區2017年公寓住宅

投資的平均回報率為5.84％

23個區呈全體下降的趨勢

較2016年平均下降0.5％

較2015年平均下降了1.62％

投資回報率最高的公寓是葛飾區建于

1991年的套內面積（專有面積）25.9平方米的某單身公寓

購買價格為1,138萬日元

投資回報率為7.31％

最低的是千代田區建于1999年套內

面積27.5平米的某單身公寓

購買價格為2,632萬日元，投資回報率為5.22％

 

日本的房地產市場

包括政府監管與市場規范、從業者的競爭與

盈利模式和消費者理性程度等各個方面

都比較成熟

東京的公寓租賃市場也是如此

租金的增長水平

波動程度受明顯的客觀原因影響

理解其內在的決定要素也并不困難

所以當很多人提到2020年奧運會是否

會在其舉辦的前后幾年抬高或壓低東京的房租時

多數觀察家都對奧運會的

決定意義給予了否定的回答

 

三、年輕人租金負擔較重

但工作幾年后壓力會大幅減小

東京都區部的生活成本是日本最高的

一項問卷調查結果顯示，就單身者而言

年收入平均要達到

430萬日元左右才能在這里生活無憂

而對那些未滿25歲的年輕人來說

他們的平均年收不到200萬日元

在東京23區租房成本占

其收入的比重達到45％左右

這種負擔會給他們的東京生活帶來相當大的壓力

 

但是，如果能堅持住

隨著工作時間的增長，薪水會逐漸增加

25歲以后東京都區部公司的

平均工資會提高至450萬日元

34歲后會達到550萬以上

假設此時他們仍舊單身

其房租收入比會降到20％左右

房租壓力在相當程度上得以減輕

東京都區部的平均工資水平高于東京都其他地區

更高于日本國內其他都市

同時，各類大公司集中

就業機會、缺口形成的良好雇傭形勢以及

樂觀的未來發展預期

是吸引年輕人甘愿承受房租壓力

也愿來此工作、生活的主要原因