2012年7月13日，一套位于東京都南麻布，面積約410平方米的公寓標出18億日元的售價，成為全球最貴的公寓。

　　這套公寓目前由日本蘇富比國際地產公司掛牌出售，地產公司起初未料想會有多少人問津，但結果頗讓人吃驚，已經“有好幾對夫婦來咨詢了相關情況”。客戶里面不乏“商界著名人士”，連一年只在東京待一兩個月的國際商務人士也對它頗有興趣。

　　東京依然是世界上寸土尺金之地，盡管其相對歷史最高峰已經大大縮水。作為日本鄰國的中國，對日本房價的概念也慢慢從熱播電視劇《上海人在東京》時代那種帶著不可思議的遙望到現在感慨“和中國也差不多了”。

　　關于中國的房價，先行的日本人也有許多建議。日本《東洋經濟》7月4日刊文稱，中國的房地產現狀雖然經常被拿來同日本上世紀80年代作比較，但地價并未出現高漲局面，總體上更接近日本上世紀70年代。另外，中國采取“先易后難”的改革路徑，這導致接下來的改革課題都分外棘手，整體狀況比日本上世紀70年代更嚴峻。

　　實際上，《東洋經濟》的該文并不以談房價為主，而是意在探討中國經濟降速下的未來走向。但是從日本經歷的歷史教訓來看，房地產價格的高速上漲和下跌，確實和整個日本宏觀經濟的興衰有著密切的關系。可以說，日本經濟奇跡的頂點，伴隨著東京等地房價的沖天而到來，而這一切的終結，也是從日本房價的暴跌開始的。

　　日本房價起伏史

　　《東洋經濟》所指的上世紀70年代，最大的特征就是“日本列島改造計劃”。所謂列島改造計劃，用時任日本首相的田中角榮在1972年的《日本列島改造論》中的話來說就是：大膽轉變向城市集中的洪流，將民族的活力和日本經濟的強大余力發散到整個日本列島。以工業的全國性重新配置和知識集約化、全國新干線和高速公路的建設、信息通信網絡的形成為杠桿，一定能消除城市與農村、日本沿海與內陸的差距。

　　簡而言之，就是大力在日本全國普及現代化的基礎設施，消除城鄉差距，這是以工農業區域的重新規劃和高速公路、新干線（高速鐵路）為核心的。列島改造計劃是經濟歷史上經典的以國家指導宏觀經濟發展的案例，其總體評價正面。

　　“上世紀70年代前期的日本，為了防止尼克松沖擊（即美國放棄金本位導致布雷頓森林體系崩潰）以后的經濟惡化，采取了積極的財政政策，導致了地價的上漲。這段時間發表的《日本列島改造論》對此起了火上澆油的作用。”日本富士通綜合研究所高級主任研究員米山秀隆接受時代周報采訪時表示。

　　而上世紀70年代日本房價的上漲也和寬松的金融政策有關，當時日本中央銀行實行低貼現率，使得居民住宅貸款額同比增長了1.3倍。實際上這種寬松的金融政策在80年代以后更進一步造就了龐大的資產泡沫。

　　日本在上世紀70年代經歷的大規模的基礎建設和城市化過程也確實和現在的中國有較多相似之處。而與此相對，80年代，特別是1985年廣場協議后的日本，經濟已經進入了全盛期，國內基建基本完成，居民收入也因為“所得倍增”計劃而躍入發達國家水平，人均國內生產總值歷史上第一次超過了美國。經濟泡沫開始進入高速膨脹階段。相比之下，中國目前尚沒有達到這個階段。

　　日本一橋大學經濟研究所所長淺子和美教授接受時代周報采訪時表示：“如果以名義GDP的變化為基礎來解釋的話，中國的房地產業確實存在泡沫。所以短期內泡沫破碎，住宅價格下跌的話也不奇怪。但是毫無疑問，中國今后名義GDP將會繼續增長，長期來看，住宅價格可能還會繼續突破泡沫時的最高額，這種狀況和日本高速成長期及石油危機以前的泡沫狀況相似，而和日本80年代后半期的泡沫狀況及90年代的崩盤有別。特別不同的一點是，90年代日本泡沫破滅時，很多人因為名義GDP已經停止增長，所以干脆認定房價不會再漲了（也就是所謂土地神話的破滅）。特別重要的是，中國還處于‘盡管資產價格在短期內泡沫成分不小，但是考慮到總體經濟成長的基礎，很多人還是會考慮到房價尚有上漲的空間’這樣的階段。”

　　但是如果說今天房價是中國人最關心的民生議題，那么對很多日本人來說，70年代的主題倒并不是房價。今年已經59歲，在千年古都京都經營一家公司的櫪下滿輪告訴時代周報記者：“1975年的時候，京都中心地區，一套30坪（1坪約等于3.3平方米）的房子大概要1500萬日元。普通人花個30年也是可以買下來的，當時一個普通大學畢業生的月工資差不多是4萬日元。”

　　“其實一直到1980年，房價還和整個70年代差不了太多。真正開始瘋漲還是在1985年到1989年之間。1980年同樣一套30坪的房子在京都市中心還只要3000萬日元，漲得不算特別狠。但是1985年就要5000萬日元，1987年就要8000萬日元了。”櫪下滿輪回憶，“而普通大學生的月收入也就是在1980年上升到10萬日元，后來也就是10多萬日元。”

　　另外，在上世紀70年代，日本出現很多官商勾結，炒高地鐵站或者新干線車站附近土地價格的事情。“往往就是依靠和政府官員的關系，預先獲知修建車站的地點，然后提前買下附近的土地高價牟利。不過現在這些事情都絕跡了。”櫪下滿輪說。

　　從這個角度來看，70年代的日本的房價和今天的中國還是有些不同，至少房價沒有成為困擾民生和政府政策的頭等大事，即使在一些大城市，也不至于奮斗一輩子都沒有買房的希望。

　　米山秀隆認為：“從全國來看，70年代日本的房地產泡沫和現在的中國不太一樣，當時價格上漲還只是一段時期內的問題，而且那時房價泡沫破碎的惡性影響力也是短期的。但是與此相對80年代則不同了。發生了全國性的龐大的房價泡沫，然后這個泡沫破碎后，整個日本經濟一下子陷入了超過10年的經濟停滯。”

　　關于中國是否正面臨“先易后難”的境地，米山秀隆認為也未必如此，他分析：“以中國整體來看，住宅價格的上漲還是和個人收入上漲的步伐相匹配，所以不能說是泡沫。不過在一部分大城市，確實有住宅價格上漲的幅度遠遠超過收入提高幅度的狀況。這種情況和較強的投機因素有關，也有經濟刺激政策下，大量過剩貨幣的流入有關。而依靠政策調控房價，讓其恢復到和收入相匹配的程度上去，花一點時間作調整，不會對宏觀經濟有太大的影響。但是考慮到對住宅實際的潛在性需求很強，所以這種調控一旦結束，房價還是會慢慢地回到上升的軌道上。”

　　瘋狂時代到來

　　真正讓后世記憶猶新，并且留下了許多逸事的超級房價泡沫，出現在上世紀80年代，特別是1985年日美《廣場協定》簽訂以后。由于《廣場協定》讓日元對美元大幅升值，所以海外熱錢大量涌入日本，而且更多的日本資金也從制造業中被解放出來，日本央行為了維持景氣的狀況，也一直保持著低利率。

　　從1985年到1990年，從房價到股市，從海外收購到融資放貸，整個日本經濟都陷入了一種極為瘋狂的狀態，特別是1987年后更進入了所謂“超泡沫時代”。當中許多事情，至今讓人生畏。

　　實際上，在80年代日本泡沫經濟期間，消費者價格指數（CPI）沒有什么很大變動，主要體現是“資產通貨膨脹”上，也就是股價和地價的狂升。以股價來說，廣場協定后第一個營業日的1985年9月24日，東京證券交易所的平均股價是12755日元。1987年1月30日平均股價超過了2萬日元，而到了1989年年底的12月29日，這個數字創下了38915日元的歷史紀錄。那年的5月2日，東證一部的上市公司股價總額達到了500萬億日元，占當時世界份額的45%，東京證券交易市場成為了世界上最大的股票交易市場。從1983年算起，到1989年為止，日本股票價格在四年時間內平均增長率高達49%，而同期GDP增長率只有4％，股價在這五年內上升了3倍之多。

　　地價同時也急劇上漲，最初是東京地區極度火熱，隨后這個上漲風蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。進入1987年之后，可以用“狂亂”來形容地價的上漲了，東京的商業用地價格在一年中上漲了48.2%，住宅用地價格上漲了21.5%，上漲幅度已經超過了“日本列島改造”時期。1988年更為恐怖，東京的商業用地價格上漲了61%，住宅用地價格上漲了68%，和開始上漲的1985年時候相比，東京的商業用地價格上漲了2.9倍，住宅用地價格也漲了2.1倍。到1987年底，日本全國土地的時價總額為1673萬億日元，是國土面積為日本26倍的美國全國土地時價總額的2.9倍。

　　在銀行貸款的128萬億日元增加額中，50％流向房地產業和非金融機構。1987年，日本商業用地和住宅用地價格的年上升率甚至超過了76%的異常水平。據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京都的商業用地價格指數為120.1(1980年為100)。但到了1988年就暴漲到了334.2，可謂世界經濟史上空前的房地產泡沫。

　　在這種情況下，各種怪誕之事接連發生。比如有一個著名的說法就是一個東京的地價可以買下整個美國，日本皇室的土地可以買下整個紐約。實際上正確的說法應該是包括皇室在內坐落著日本眾多重要機構的東京都中心區的千代田區，當時的地價市值確實接近紐約或者一個歐洲小國的總地價。

　　房地產業的狂熱也滋生了無數的富豪。千葉商科大學一位教授的學生家長是地產商，為了顯示自己出手闊綽，某個晚上，這個學生拿了200萬日元請自己的老師到俱樂部去喝酒。直接用現金，2沓1萬一張的日幣堆在酒桌之前。

　　也因為房地產如此火爆，越來越多的公司開始“不務正業”，進行炒股和炒樓。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目。1990年，在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的1/4，5年間猛增2.5倍。一些日本銀行甚至違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。而1984年日本銀行業對房地產貸款的比例占制造業貸款的比例是27%，到1989年就上升到74%，經濟已嚴重失衡，直接打擊了作為國民經濟支柱的其他制造業產業。當然，這樣的結果是，到2003年日本7家大型銀行還需要核銷壞賬5.6萬億日元。

　　為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧政策限制，躋身于房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元，而且重復抵押貸款嚴重。比如壽險公司對土地和建筑物的投資明顯暴增，1988年投資達5.5萬億日元，1989年就增加到6.5萬億日元。1989年，日本生命、住友生命和第一生命三家大型壽險公司分別居日本擁有出租樓宇面積的第二位、第三位和第五位。對此，一貫主導經濟發展的日本政府卻沒有采取有效措施引流資金。監管、調控形同虛設，致使資金鏈無限拉長。

　　1987年，日本住宅所有項目合計對GDP增長率的貢獻幾乎超過30%。在當年日本的很多文藝作品里，也反映出房地產泡沫時代狂熱的影子。比如著名漫畫《哆啦A夢》系列的《日本誕生記》里，主角等一干人因為房地產公司霸占了他們平時玩耍的空地而乘坐時光機到數百萬年前的日本，但是小學生們做的第一件事就是劃分土地，雖然這只是作者藤子不二雄對當時日本房地產狂熱的一點小諷刺，但也足以看出地產泡沫的影響程度。

　　此外還有一幅政治諷刺漫畫是這樣的，日本外海因為火山爆發新增加了一個小島，日本政府派人前往勘探，卻發現無數房地產商已在此處打得不可開交。

　　泡沫破滅之后

　　在面對房地產泡沫時，日本政府在初期并沒有及時采取有力措施遏制，1987年日本政府對東京地價開始進行限制，到了1988年中期，東京地價開始回落。但是以大阪、名古屋為主的大都市圈地價仍在上升，由于低利率和房地產景氣下房地產升值預期強烈，資金相機流入比東京地價便宜的地區。1990年大阪地價開始回落，同時名古屋地價上升變平緩，1991年全國范圍地價才開始回落。

　　在金融控制方面，日本政府任憑大量信貸資金流入房地產領域，擴大對土地和股票擔保的融資。連續9次大幅度下調官方利率，從1985年的8.5％降低到1987年2月的2.5％，這樣無疑更進一步增加了資金的流動，起了推波助瀾的作用。

　　而且，一直到1990年，日本政府開始對全國房價實施綜合政策，設立了地價稅。由于日本長期在土地稅方面存在偏差，在80年代中后期固定資產有效稅率才為0.2%-0.3%，所以一直拖到1992年4月才開始征地價稅，這個時候明顯為時已晚，甚至在泡沫破碎以后加大了房地產下跌的幅度，進一步損害了日本經濟。

　　從1989年末開始，日本房地產業就已經出現“破裂”跡象。同年12月，新一屆日本銀行總裁三重野康上任僅僅8天，就開始對日本經濟實施所謂的“電擊療法”。幾個月內，多次提高政府貼現率，并對商業銀行施加壓力，要求其停止對房地產企業及股票投機者貸款。這一系列舉措一下子刺破了泡沫。1990年初，以東京證券交易所股市迅速下滑為開端。日本地價隨之暴跌。

　　因為應對泡沫經濟采取的鐵腕政策，在日本占領下的中國東北度過了童年的三重野康獲得了“平成的鬼平”（鬼平是日本江戶時代負責江戶消防的官員，因為鐵腕成為日本歷史上著名的能吏）的贊譽。但是隨著隨后10多年日本始終走不出經濟停滯的狀態，對于三重野康的指責和批判也高漲起來。

　　“在80年代的后半期，日本的房地產泡沫破碎后，一直到今天，都沒有回到上漲的軌道中去。而且整體經濟泡沫破碎后，日本戰后的經濟體系也因此陷入了一種僵局。從中國的現狀出發，我并不認為現在已經陷入了僵局，但是從長遠來看，遇到困境的可能性還是有的。從這個角度出發，房地產價格的調控是一項更長遠的任務。”米山秀隆表示。

　　“以政策來控制房價泡沫，以金融政策控制貨幣過度流動性等問題，盡管大家一直都是這么思考與應對房地產泡沫的，但在泡沫破滅過后，日本銀行和美國聯邦銀行也進行了反省，認為可能泡沫無需調控。除非泡沫會無限期持續，那才要調控。中國正謹慎地推出很多微調的政策，目前這其實已經是唯一能做的了。當前，即使面臨經濟不景氣、增長速度下降等問題，但只要中國還是能夠繼續保持經濟增長，即使房地產泡沫有小小的破碎，也是有益的，因為這是一種對貨幣流動的自然調節。目前中國面臨的經濟增長速度放緩，實際上和資產泡沫關系不大，主要是受美國和歐洲不景氣影響。利用這個機會，把中國經濟的發動機從出口轉向國內市場會是更長遠的考量。”淺子和美教授主張。

　　米山秀隆建議：“我認為目前中國政府采取各種有效的措施抑制房價上漲，這是妥當的。但是當把房價調節到和收入相匹配的時候，就應該立即解除這些措施。因為如果不這樣做的話，就很可能承擔房價大跌引發的經濟惡果。這就是從上世紀80年代后半期日本經濟政策失誤所得到的教訓。”