日本的投資性房地產(chǎn)通常以“總收益率”進行廣告宣傳，“總收益率”是按估算的年租金收入除以標價計算得出的。當然，毛收益率與凈收益率并不是一回事，這是您需要了解的潛在投資額度。
在這篇文章中，我想談談在出租房產(chǎn)時可能會產(chǎn)生的成本，特別是從物業(yè)管理的角度來看。
稅
我不會在稅務問題上涉及很深，因為最好留給專家處理。以下只是一般的概述。
日本與您的投資財產(chǎn)有關的稅收分為三大類：
與收購有關的稅收
有關租金收入的稅
與處置有關的稅
獲得
當你購買房產(chǎn)時，你必須支付房地產(chǎn)購置稅，登記和執(zhí)照稅，在某些情況下，建筑物消費稅（土地購買不征收消費稅）和文件印花稅。這些都是一次性付款。
租金收入
當您持有/出租財產(chǎn)時，您將收取年度固定資產(chǎn)稅，城市計劃稅和所得稅。
如果您是非居民業(yè)主，當您將物業(yè)租給物業(yè)經(jīng)理（這是最常見的方案）時，您的租金收入也將被扣除20.42％的預扣稅。如果您的租戶是在公司合同下，這也適用。
由于這個原因和其他原因，聘請稅務會計師來創(chuàng)建納稅申報表是非常重要的，納稅申報表包括您的財產(chǎn)在年內(nèi)發(fā)生的所有費用。在大多數(shù)情況下，您可以拿到一部分預扣稅，所以大多數(shù)所有者的實際稅率將低得多，因為所得稅是以凈利潤為基礎的。
性格
當你出售你的財產(chǎn)時，你將被收取所得稅的資本收益。一個好的經(jīng)驗法則是，如果您在購買房產(chǎn)的五年內(nèi)出售房產(chǎn)，稅率將為30％左右。如果持有超過5年，這個比率降低到15％。
現(xiàn)在讓我們來談談作為投資者應該了解的有關租賃和物業(yè)管理的費用和成本。為簡單起見，下面的討論集中在東京地區(qū)的房地產(chǎn)投資。東日本和西日本之間的地區(qū)差異可能適用。
物業(yè)管理費
如果您決定使用物業(yè)經(jīng)理，他們通常只會按月租金收取物業(yè)管理費。您的物業(yè)經(jīng)理負責處理與您的物業(yè)日常運作有關的所有事宜，包括租戶關懷，行政工作，收取租金收入等。
PM費用通常不包括 消費稅。例如，如果租金收入為10萬日元，PM為5％，則按每月8％的價格支付10萬日元×5％×1.08 = 5400日元。
建筑管理費和修理儲備基金
這些都是每月的費用，必須由公寓大樓的所有業(yè)主支付給大廈管理協(xié)會。有關深入的討論，請參閱：日本的公共區(qū)域維護和預留維修費用。
新協(xié)議行政費用
當他們成功地與租客簽訂租賃協(xié)議時，這是向您的物業(yè)經(jīng)理支付的費用。通常等于一個月的房租加消費稅。
續(xù)約管理費
當一個租戶更新一個 正常的租賃合同，他們通常會收取一個月的租金作為租約續(xù)展費。您的物業(yè)經(jīng)理可能需要一定比例（通常為租賃續(xù)約費的50％），作為業(yè)主，您將保留剩余部分。
由于定期租約沒有續(xù)約條款，這些費用有時被稱為重新合同管理費，業(yè)主可能需要向物業(yè)管理者支付費用。
恢復費
這是業(yè)主支付的一部分費用，當房客騰空時，將房產(chǎn)恢復到原來的狀態(tài)，以便為重新租賃做好準備。
一般來說，您的租客只負責因疏忽而造成的損失，然后從保證金中扣除。詳細情況請參照東京都市政府城市建設局官方指南（英文和日文）。
AD費用
業(yè)主支付給成功找到房產(chǎn)租戶的租賃代理人是可選的費用。它可以被用來作為一個工具，在競爭激烈的市場中更快找到租戶，或者更難以出租的房產(chǎn)。通常情況下，廣告費是月租金的0.5到2倍。
空調(diào)安裝
在日本，業(yè)主沒有必要為了租賃目的而提供物業(yè)，但在起居室和臥室中安裝空調(diào)設備至關重要。
電匯費用
如果你不是日本的居民，在這里開設銀行賬戶是非常困難的，如果你是一個想要將租金收入你的國家的海外房地產(chǎn)業(yè)主，這是一個很大的障礙。
在這種情況下，您的物業(yè)經(jīng)理可能會將租金收入直接轉移到您的海外賬戶，但作為業(yè)主，您必須承擔電匯費用。因此，您可能需要考慮僅從您的PM處收取您的租金收入，而不是按月收取。
停車費（汽車，摩托車，自行車）
有些房產(chǎn)附帶停車位，業(yè)主需要支付月租費和建筑管理費。在某些情況下，業(yè)主可以自由選擇是否要租用停車位。
從我的經(jīng)驗來看，租用一，兩個自行車位就足夠了，因為大多數(shù)租戶在租用你的單位時會利用這一點，而且自行車停車位有時候會完全填滿。租戶支付停車費和月租費，所以作為車主在這一點上不會產(chǎn)生額外的費用。
修理費用
業(yè)主在法律上要求在租期內(nèi)修理破損的家電和設備（如租約中指定的）。如果這種設備不能修理，業(yè)主有責任更換。在新建物業(yè)方面，這方面通常不用擔心。
消防/地震保險費
在日本，當你出租你的財產(chǎn)時，以及你拿出貸款來購買房產(chǎn)時，火災保險是必須的。有些業(yè)主也選擇地震保險，雖然這不是必需的。價格取決于物業(yè)的規(guī)模和價值。
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